Алексей Кондратьев: «В Новосибирске устойчивая тенденция роста цен на рынке недвижимости»

Опуликовано в: Гость номера
1049
Алексей Кондратьев

Строительная отрасль города, преодолев негативные последствия кризиса, набирает темпы развития. Есть ли на сегодняшний день на территории города земельные участки, пригодные для строительства? Пользуются ли они спросом? Реализуются ли участки, обремененные ветхим и аварийным жильем? Проходят ли в городе голландские аукционы по продаже муниципального имущества? На вопросы журнала «Все о новостройках» ответил Алексей Кондратьев, начальник департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска

Пользуются ли спросом земельные участки под строительство на территории Новосибирска?

Как известно, экономический кризис самым негативным образом сказался на строительной отрасли, и в этот период большинство компаний, в первую очередь осуществляющих жилищное строительство, сосредоточились на завершении строительных работ на уже имеющихся в их распоряжении площадках, нежели на освоении новых. Но уже со второго полугодия 2010 года можно отметить рост заинтересованности потенциальных покупателей в приобретении земельных участков с торгов, в том числе для целей жилищного строительства.

Несколько слов необходимо сказать и о структуре спроса, если в докризисные годы большим спросом пользовались земельные участки площадью свыше 1 га, предназначенные для строительства жилья и административно-торговых объектов, то с 2009 года покупатели сосредоточились на участках площадью 0,5–0,7 га, причем помимо земельных участков для жилищного строительства, которые пользуются традиционным спросом, повысился интерес к земельным участкам для строительства производственно-складских объектов.

Оказывает ли муниципалитет поддержку застройщикам?

Здесь необходимо отметить, что в период экономического кризиса мэрия города Новосибирска оперативно приняла ряд антикризисных и стимулирующих мер, в частности: по действующим договорам аренды не проводилось индексирование арендной платы (поправка на инфляцию в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.02.08 № 5-па); в целях поддержки организаций, ведущих строительство, проводилась работа по досудебному урегулированию вопросов задолженности по арендной плате (мировые соглашения, предусматривающие согласованный график оплаты задолженности); внесены изменения в порядок расчета арендной платы за землю, предусматривающие не применение повышающего коэффициента за превышение срока строительства в отношении земельных участков для жилищного строительства, по которым граждане пострадали от действия недобросовестных застройщиков. (31 жилой дом); введена гибкая система рассрочек в отношении земельных участков, предоставляемых путем проведения аукционных торгов – для жилищного строительства единовременное внесение арендной платы за два года аренды с рассрочкой в течение года; для иного строительства единовременное внесение арендной платы за три года аренды с рассрочкой в течение года.

Кроме того, мы минимизировали количество земельных участков, предлагаемых в собственность с торгов. Это обусловлено, в первую очередь, тем, что зачастую у потенциальных покупателей отсутствует достаточный объем свободных денежных средств для приобретения участка в собственность, тогда как аренда участка является менее затратной. Кроме того, в данном случае учитывался и тот фактор, что покупая землю в собственность, бизнес, как правило, рассчитывает заработать на ее перепродаже, а значит, у застройщика отсутствует необходимый стимул для активного осуществления строительства. Для города же важно, чтобы происходило освоение земельных участков.

Какие наиболее интересные площадки будут выставлены на торги в 2011 году?

Благодаря принятым мерам и улучшению экономической ситуации со второй половины 2010 года мы наблюдаем устойчивую тенденцию повышения активности крупных застройщиков в части приобретения новых, перспективных площадок для жилищного строительства. Если в 2009 году мы предоставили застройщикам для целей жилищного строительства девять участков, в 2010 году – 16 участков, то уже за первое полугодие 2011 года продано право аренды 12 земельных участков для строительства жилья общей площадью 46,2 га.

В настоящее время уже сформированы и в ближайшее время будут выставлены на торги следующие земельные участки для жилищного строительства: по ул. Березовая в Первомайском районе площадью 10,5 га; по ул. Титова в Ленинском районе, 4 з/у суммарной площадью 18,6 га; по ул. Выборная в Октябрьском районе, 3 з/у суммарной площадью 2,9 га; по ул. Забалуева в Ленинском районе площадью 1 га.

Отдельно необходимо сказать о земельных участках, на которых предусмотрен снос ветхого жилья. Такие земельные участки имеют существенные обременения в виде затрат на снос и расселение жильцов, поэтому являются менее привлекательными для инвесторов в сравнении со свободными земельными участками. В отношении таких земельных участков принимается решение о развитии застроенной территории, проводится открытый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории, после выполнения условий которого земельный участок предоставляется застройщикубесплатно в собственность или в аренду.

На сегодняшний день мэрия города Новосибирска ведет активную работу по привлечению инвесторов для освоения застроенных территорий. Так, в текущем году планируется провести аукционы на право заключения договоров о развитии застроенных территорий в границах улиц Олеко Дундича, Менделеева, 25 лет Октября, Театральная площадью 1,8 га и 1,1 га.

Какое муниципальное имущество выставляется на торги?

Приватизация муниципальной собственности – это один из наиболее важных элементов, обеспечивающих укрепление экономической основы местного самоуправления в условиях рыночной экономики, так как доходы от продажи данной формы собственности поступают в бюджет города. Кроме того, за счет приватизации муниципального имущества, не предназначенного для решения вопросов местного значения,происходит сокращение расходов бюджета на его содержание. Приватизация муниципального имущества осуществляется способами, предусмотренными Федеральным законом от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». С момента вступления в силу указанного закона приватизация в городе Новосибирске проходила достаточно высокими темпами. За период 2002–2010 годов приватизировано около 700 муниципальных объектов недвижимости на общую сумму более 8 млрд руб. Значительная часть высоколиквидных объектов муниципальной собственности на территории города на сегодняшний день, безусловно, уже продана.

Одним из способов приватизации является продажа объектов недвижимости путем проведения аукционных торгов. Такие объекты должны быть включены в прогнозный план приватизации, принимаемый решением Совета депутатов города Новосибирска. На сегодняшний день в прогнозный план приватизации на 2011 год включено 82 объекта общей площадью 22,4 тыс. м2. Кроме того, из прогнозных планов предыдущих лет возможны к продаже порядка 255 объектов общей площадью 124,5 тыс. м2.

Таким образом, в 2011 году возможны к реализации 337 объектов общей площадью 146,9 тыс. м2, в частности, на торги будут выставлены такие знаковые объекты как: нежилое помещение по Красному проспекту, 59 площадью 211,6 м2 (подвал); нежилое помещение по Красному проспекту, 33 площадью 132,1 м2 (подвал); нежилое помещение по Красному проспекту, 11 площадью 1031,5 м2 (1 этаж/подвал); нежилое помещение по ул. Советская, 12 площадью 273,8 м2 (1 этаж); нежилое помещение по ул. Кропоткина, 126/1 площадью 456,6 м2 (1 этаж/подвал); нежилое помещение по ул. Пархоменко, 26 площадью 365 м2 (1 этаж); нежилое помещение по ул. Блюхера, 39 площадью 827,2 м2 (1 этаж/подвал); нежилое помещение по ул. Гоголя, 43/1 площадью 598,7 м2 (1–2 этаж); нежилое помещение по ул. Гоголя, 43/1 площадью 611,5 м2 (1–2 этаж); нежилое помещение по ул. Дачная, 19 площадью 470,6 м2 (1 этаж); нежилое помещение по ул. Котовского, 10 площадью 1604,8 м2 (1 этаж/подвал); нежилое помещение по ул. Гусинобродское шоссе, 62/1 площадью 1071 м2 (1 этаж).

Как реализуется в городе Новосибирске закон о так называемой «малой» приватизации?

Помимо продажи путем проведения торгов и посредством публичного предложения, с принятием ФЗ от 22.07.08 № 159-ФЗ у предпринимателей появилась возможность до 1 июля 2013 года воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемых муниципальных нежилых помещений. В соответствии с указанным законом преимущественное право выкупа имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, непрерывно арендующие объект два года и более на момент вступления в силу ФЗ от 22.07.08 № 159-ФЗ и не имеющие задолженности по арендной плате, штрафам и пени на момент подачи заявления на выкуп.

Отдельно необходимо отметить, что ФЗ № 159-ФЗ предполагает два варианта реализации преимущественного права выкупа: в заявительном порядке, когда арендатор, исходя из своих финансовых возможностей, сам решает, готов ли он выкупать объект, и по инициативе органов местного самоуправления, когда муниципалитет принимает решение о продаже объекта и направляет проект договора купли-продажи арендатору, который в течение 30 дней должен либо принять решение о выкупе, либо отказаться от него, при этом безвозвратно утрачивая данное право. В целях поддержки хозяйствующих субъектов, подпадающих под действие указанного закона, мэрией города Новосибирска было принято решение о реализации преимущественного права выкупа исключительно в заявительном порядке. На сегодняшний день требованиям ФЗ № 159-ФЗ соответствуют порядка 700 арендаторов, 369 из которых уже воспользовались своим правом выкупа.

Планируется ли проведение так называемых голландских аукционов?

По результатам многократно проводимых в течение нескольких лет аукционов по продаже муниципального имущества был сформирован перечень объектов, которые оказались невостребованными на открытых торгах в силу различных причин: местоположение, этажность, неудовлетворительное состояние, конструктивные особенности и т. д., на сегодняшний день совершенно очевидно, что данные объекты могут использоваться для ведения того или иного бизнеса только в случае значительных капитальных вложений. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» (№ 178-ФЗ от 21.12.01, помимо продажи объектов на открытых аукционных торгах с повышением цены, предполагает реализацию объектов посредством публичного предложения с понижением цены в ходе торгов (т. н. голландские аукционы).

Данная форма приватизации применяется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимсяввиду отсутствия заявок. Торги посредством публичного предложения осуществляются в ином порядке, нежели обычные открытые аукционы. Начальная цена объекта в процессе торгов снижается. Для этого устанавливается шаг снижения цены и минимальный уровень цены – цена отсечения – не менее 50 % от начальной стоимости), ниже которого имущество не может быть продано. Торг проходит путем снижения цены шаг за шагом, но не ниже минимального уровня. Если при оглашении начальной или сниженной цены один из участников заявил о своем намерении приобрести объект, а другие участники эту цену не поддержали, то этот участник признается покупателем. Вместе с тем законом предусмотрена возможность и увеличения цены в процессе торга. Если при оглашении начальной или сниженной цены два или более участников заявили о намерении приобрести объект, то начинается торг на повышение именно этой цены. В этом случае победителем признается участник, который в ходе дальнейшего торга предложит наибольшую цену.

Так, на сегодняшний день уже имеется опыт продажи посредством публичного предложения пяти объектов недвижимости: Сибирская, 33, Советская, 35а, Чигорина, 16, Демакова, 11, Ленина, 53. Все они были проданы со снижением цены на 40–50 %.

Таким образом, применяя новую для города Новосибирска форму приватизации, мы даем импульс развитию малого и среднего бизнеса, объективно оценивая его потенциальные затраты на приобретение недвижимости.

Какова средняя стоимость квадратного метра муниципальных объектов недвижимости?

Говоря о доступности продаваемых с торгов муниципальных объектов недвижимости с точки зрения стоимости 1 м2, необходимо отметить следующее. В Новосибирске установился довольно широкий диапазон цен на коммерческую недвижимость в зависимости от местоположения, состояния, этажности и наиболее эффективного использования. Так, разница между торговыми и офисными помещениями, имеющими аналогичное месторасположение, может достигать 30 %, между торговыми и производственно-складскими до 50 %. На сегодняшний день средняя стоимость 1 м2, сложившаяся по результатам торгов, проведенных за 5 месяцев 2011 года, составляет 34 тыс. руб.

Учитывая тот факт, что с третьего квартала 2010 года наблюдается устойчивая тенденция роста цен на рынке недвижимости города Новосибирска, по оценкам экспертов, 2–3 % ежеквартально, в выигрыше оказываются те предприниматели, планирующие приобретение объектов недвижимости, которые осуществляют покупку в настоящее время, так как, учитывая текущий рыночный тренд, к 2012–2013 гг. стоимость объектов может оказаться выше на 20–25 %.

Дата публикации:

Среда, 29 июня 2011

Комментарии (0)

    Оставить комментарий

    Вы комментируете как Гость.