Алексей Кондратьев: «Нужно создавать более привлекательные условия для инвесторов»

Опуликовано в: Гость номера
1662
Алексей Кондратьев

О планах по сдаче жилья, ситуации в строительной отрасли, господдержке застройщиков и программах по стимулированию спроса журналу «Всё о новостройках» рассказал Алексей Кондратьев, начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска. Алексей Валерьевич, итоги жилищного строительства последних лет приучили новосибирцев к рекордам – каждый год в городе вводится больше жилья, чем в предыдущий. Какой объем ввода запланирован на 2015 год? Удастся ли сохранить положительную динамику?

В 2015 году плановое задание установлено на уровне 1 млн 320 тыс. м2 жилья. Это меньше, чем в 2014 году, но этот план мы верстали в I квартале, когда стало понятно, что некоторые строители взяли паузу в реализации новых проектов. Темпы строительства в разных компаниях упали на 30–40 %, несмотря на то что реализация квартир шла активно.

В 2014 году застройщики стремились сдать больше объектов, наступление кризиса подстегивало компании закончить строительство и выйти на регистрацию прав на квартиры. Также активно велась работа по получению разрешительной документации на ввод в эксплуатацию в IV квартале 2014 года. Значительное количество объектов было переходящими, с этим связан достаточно большой объем ввода в I квартале 2015 года.

Что касается оценки сдачи объектов в 2015 году, то нужно помнить, что жилищное строительство в большей степени осуществляется на средства инвесторов в рамках ДДУ. И когда наметилось снижение их количества и договоров купли-продажи, это автоматически сориентировало строительные организации на то, что объем финансирования будет недостаточным. Поэтому в течение февраля-марта многие компании сдвинули сроки реализации объектов со II на III, с III на IV квартал, а где-то и с 2015 года на 2016-й. Это нормально, когда застройщики адекватно оценивают финансовую ситуацию и возможность получения кредитов. Фактически компании адаптируются к новым условиям, сложившимся на рынке недвижимости.

Задача для города – ежегодная сдача не менее 1 млн м2 жилья. Думаю, она будет выполнена. По окончании первого полугодия мы проведем анализ состояния строительных объектов, объемов сдачи, подключения к сетям и оценим еще раз перспективные показатели ввода.

Как в целом оцениваете ситуацию в строительстве? Стоит ли ожидать проявлений кризисных явлений, подобных 2009 году?

В 2008–2009 годах проблемы были связаны с тем, что до кризиса компании не ограничивали себя в объемах кредитных средств, наращивали объемы, осваивали новые территории, для этого привлекали перекрестное финансирование. После кризиса застройщики переосмыслили свои подходы, стали в большей степени рассчитывать на собственные средства. И это одна из причин, почему этот кризис переживается спокойнее: нет необеспеченных перспектив. Кроме того, строительные компании приобрели опыт и понимают, как вести себя в сложившейся экономической ситуации. В последние пять лет появились компании, которые ориентированы на покупателя с нормальными требованиями к жилью. И сегодня у этих компаний дела идут хорошо. Об этом говорит статистика. Они не гонятся за плотностью застройки, создают детские площадки, парковки, социальную инфраструктуру, т. е. обеспечивают элементарные условия жизни, и в этом случае возникает эффект не рыночных, а, скорее, эмоциональных факторов, когда люди готовы платить чуть дороже, либо ждать чуть дольше, но жить в комфортных условиях. Таких компаний в Новосибирске 4–5, они чувствуют себя достаточно уверенно и в сложившейся ситуации. Считаю, что своеобразный подвиг совершила компания «Стрижи». Пять лет назад это была не самая привлекательная территория с ветхим жильем и пустырями. Они зашли на площадку с невысокими домами до шести этажей, продали часть жилья муниципалитету по невысокой цене. Сейчас сдали второй детский сад за пять лет, что также увеличило привлекательность территории.

Наглядный показатель состояния отрасли – количество выданных разрешений на строительство. Стало ли их больше или меньше в 2014 году, в I квартале 2015 года?

В I квартале 2014 года было выдано 71 разрешение на строительство, в I квартале 2015 года – 107. То, что количество разрешений выросло, говорит о готовности строительных компаний при появлении благоприятной ситуации увеличить объемы строительства. Если в 2009 году возникла сложность с поиском кредитных средств и отсутствием оборотных, то сейчас складывается впечатление, что в 2014 году у застройщиков были сбалансированы объемы собственных и кредитных средств для осуществления строительства. С одной стороны, менеджмент строительных компаний взял паузу в начале 2015 года, чтобы адаптироваться к рынку. С другой, все понимают, что кризис не вечен, он закончится, и с наступлением положительной динамики нужно быть готовым начать активное освоение новых площадок, а для этого необходимо получить разрешение на строительство, создать задел, чтобы появилась возможность привлекать средства. Мы считаем, что стабильность в количестве выданных разрешений на строительство показывает, что компании более спокойно переживают этот нестабильный период.

Стратегический вопрос – расселение ветхого и аварийного жилья в Новосибирске. Какие механизмы привлечения застройщиков к решению этого вопроса разработаны? Как они зарекомендовали себя на практике? Существуют ли сложности?

Одна из задач города – вовремя переориентировать мощный ресурс строительного комплекса на территории, которые подлежат реинвестированию. Это ветхий и аварийный фонд. У нас в городе насчитывается практически 1,5 тыс. ветхих домов, небольшой объем признан аварийным. Мы запустили программу развития застроенных территорий еще в 2013 году, в ее рамках активно реализуется 24 проекта. Конечно, там сложилась другая рентабельность, и на такие площадки в основном заходят крупнейшие строительные компании с солидной материальной базой и опытом работы. Это предприятия, которые планируют на рынке сохраниться надолго, работая системно, с разумной прибылью. Такие крупные предприятия сегодня готовы работать над нормой рентабельности, увеличивая прибыль за счет наращивания объемов строительства.

Тем не менее нужно создавать более привлекательные условия для инвесторов, поскольку самые интересные с точки зрения рентабельности площадки уже осваиваются.

Какие более привлекательные условия может предложить город?

Чтобы решать вопросы развития застроенных территорий, на которых расположено большое количество ветхого и аварийного фонда, необходимо участие муниципалитета и средств городского бюджета. Так, снос ветхого двухэтажного 8-квартирного дома не может стоить менее 20 млн руб. Это данные мэрии Новосибирска, основанные на опыте работы в этой сфере. Исходя из этих параметров, мы понимаем затраты инвестора и необходимость участия в решении этого важного социального вопроса муниципалитета. Сейчас основная проблема в том, что мы не можем заложить большое количество средств из складывающегося бюджета на снос и расселение ветхого и аварийного жилья, и это является сдерживающим фактором.

Каков механизм участия муниципалитета?

Первый этап: определяемся с территорией. Расположенные на ней ветхие дома специально созданной комиссией признаются аварийными, что является основанием для сноса либо в рамках федеральной программы, либо в рамках процедуры, предусмотренной градостроительным законодательством. Город берет на себя обязательства по расселению нескольких домов, расположенных на площадке, и вносит их в программу расселения. Затем в течение 2015–2016 годов муниципалитет расселяет эти дома, а оставшиеся – инвестор, который в дальнейшем и застраивает освободившийся участок. Считаю, определенным стимулом для инвесторов станут изменения законодательства, вступившие в действие с 1 марта. Напомню, теперь разрешается поэтапное освоение площадок. Конечно, будут предусмотрены гарантии освоения, это закладывается в условия контракта, чтобы не получилось, что инвестор снес часть домов, получил участок в собственность, продал его и исчез. Этого не будет. Сейчас мы обсуждаем с регистрационными службами обеспечительные меры, чтобы продать такой участок было невозможно до завершения строительства.

Думаю, что за лето совместно с крупными застройщиками отработаем все площадки, которые являются резервными для строительства, занятые ветхим жильем, и определим условия конкурса. В обязательном порядке будем предусматривать ограничения объемов строительства. Хотя этот параметр регулируется правилами землепользования и застройки, местными строительными нормативами, полагаю, не будет лишним еще раз зафиксировать его в условиях конкурса, чтобы сохранить возможность контроля за ходом строительства. Считаю недопустимым строить вместо ветхого жилья неудобное.

Ожидаете ли вы появления в городе новых проблемных объектов? Какие меры предпринимаются мэрией для того, чтобы они не стали долгостроями? Отслеживает ли департамент ситуацию на строящихся объектах? Из официально признанных проблемных домов сколько планируется завершить в 2015 году? Какие механизмы для этого используются?

Объект может быть признан проблемным с точки зрения нарушения сроков строительства. Это будет основанием, чтобы насторожиться и начать проверку в отношении конкретного объекта. Но это еще не все показатели. Для долгостроев характерно недофинансирование, отсутствие оборотных средств, необходимых для ввода в эксплуатацию, нецелевое использование застройщиком ресурсов.

Всего в Новосибирске 44 проблемных дома, по которым либо существует дефицит средств для достройки, либо идут судебные споры, в связи с чем приостанавливается строительный процесс. Из 44 объектов не все находятся в одинаковом состоянии.

Условно все проблемные дома можно разделить на три группы. Первая – это дома, по которым решаются вопросы по выплате ЖСК субсидий на подключение объектов к сетям. Из них планируется ввести в эксплуатацию в 2015 году 13 объектов, под вопросом еще 3. Все зависит от того, как пройдет подключение к сетям, где потенциальные собственники объединились в ЖСК, прошли через судебные процессы и сегодня ведут контроль над строительством.

Есть несколько площадок, которые рассматриваются крупными застройщиками для продолжения строительства объектов. Это вторая категория. Таких домов в городе 8, надеемся, что этот список будет увеличиваться. Большая часть этих площадок имеют резерв территорий для нового строительства. Мы активно приглашаем застройщиков на эти объекты.

В третью группу входят объекты, по которым работают нормы регионального закона № 108. Мы определяем дефицит средств, проводим конкурс, победитель которого должен обеспечить финансирование строительной площадки, а в качестве компенсации получить земельный участок для реализации нового проекта. Всего с участием этого закона удалось реализовать 6 таких площадок. В марте мы провели конкурс по еще двум таким объектам – на ул. Связистов и на ул. Б. Богаткова.

Мы считаем, что 2015 году план по сдаче долгостроев выполним, останется еще 30 объектов. Порядка 10 площадок, где нет земельного ресурса, вызывают вопросы. Думаю, в течение 3–4 лет удастся завершить и их строительство.

Помимо этих 44 долгостроев есть еще ряд объектов, которые мы взяли на контроль, где сроки строительства нарушены на 1–2 месяца. Сейчас специалисты департамента строительства в ручном режиме сопровождают эти площадки. Думаю, что в мае-июне будет видна общая картина. Тем более с запуском ипотеки с господдержкой будет оказана помощь застройщикам в реализации квартир, а значит, появятся средства на строительство. Считаю, что ситуация по проблемным объектам в городе не ухудшится.

Возможно ли в дальнейшем применение механизма, заложенного региональным законом № 108, который позволил за последнее время сдвинуть с мертвой точки решение проблемы долгостроев?

Земельное законодательство изменилось, и у муниципалитета утрачена возможность использовать отработанный механизм. Так, областной закон № 108 действовал в развитие одной из норм Земельного кодекса, которая позволяла предоставлять земельный участок в собственность бесплатно. В действующей редакции указан исчерпывающий перечень оснований для предоставления участков бесплатно. Это перечень, который нельзя развернуть и дополнить без принятия соответствующего федерального закона. Городской Совет депутатов города Новосибирска и Правительство Новосибирской области обратились с законодательной инициативой в Государственную Думу с целью внесения изменений в действующее законодательство.

Помимо жилья в городе ежегодно вводится несколько сотен тысяч – до 1 млн м2 другой недвижимости – от торговых центров до крытых парковок. Какой объем ввода прогнозируется в текущем году? Какие крупные/знаковые объекты будут введены? Есть ли объекты, от которых инвесторы отказались?

Особого мониторинга по коммерческому строительству департамент строительства не ведет. Специалисты отслеживают жилищное строительство, объекты социальной инфраструктуры, необходимые для полноценной жизнедеятельности города. Конечно, предоставление разрешений на строительство таких объектов ведется с учетом проектов планировки и функциональных зон, с учетом потребностей и наполняемости города аналогичными объектами. Ежегодно объем сдачи по нежилому строительству в Новосибирске достигает 600–800 тыс. м2. Такие темпы сохраняются и в сложившейся экономической ситуации.

Какая ситуация складывается в стройиндустрии?

Некоторые предприятия, занимающиеся производством строительных материалов, переходят на неполный рабочий день, объем производства упал на 50–60 %. Для того чтобы стройиндустрия чувствовала себя уверенно, необходимо сохранение потребительского спроса на жилье и возможность строительных компаний сохранять прежние объемы строительства. Это наполняет средствами всю цепочку. По строительной индустрии мы также приняли меры поддержки, в частности, установлены минимальные ставки аренды 10–30 руб. за м2.

Какие социальные объекты включены в городскую строительную программу 2015 года? Губернатор Владимир Городецкий, в частности, говорил о школах, поликлиниках, и, конечно, детских садах. Сколько таких объектов будет построено? Сколько средств предусмотрено в городском бюджете?

В последние годы в Новосибирске сдается большой объем жилья. Но социальная инфраструктура отстает. И непонятно, где золотая середина – с одной стороны, нужно строить и вводить одновременно, с другой стороны, мы не можем сегодня строить те же детские сады без софинансирования из федерального бюджета, которое город получает, в том числе, и по показателям сдачи жилья. Новосибирск в течение 7–8 лет – первый по этому показателю среди муниципальных образований страны. И это позволяло претендовать на софинансирование из федерального бюджета, которое исчислялось миллиардами рублей. За 5 лет в Новосибирске построено 50 детских садов, пока возможность обеспечить местами есть не везде, но новые объекты уже строятся. Действие госпрограммы заканчивается, поэтому на текущий год мы запланировали максимальный ввод детских садов – 15.

Сегодня в очень напряженных условиях наши подрядчики осуществляют строительство детских дошкольных учреждений. Обеспеченность лимитами оставляет 1,5 млрд руб., стоимость детских садов, которые нужно сдать в текущем году, – 2,5 млрд руб. Таким образом, 1 млрд руб. – это расчеты будущих периодов, т. е. фактически предприятия, которые взялись за строительство, должны пользоваться либо своими оборотными средствами, либо привлеченными кредитными ресурсами.

Мы надеемся, что во II–III квартале 2015 года ситуация в банковском секторе стабилизируется. Город готов гарантировать заем. Но в феврале 2015 года, когда мы должны были эту задачу решать, поскольку в соответствии с законом о закупках в обязательном порядке предполагается банковская гарантия от 10 до 30 % от сметной стоимости объектов, у наших подрядчиков были сложности с ее получением. Сейчас, принимая решение о кредитовании подрядчика, банк понимает, что бюджет с подрядчиком обязательно рассчитается. Но в целом банковская ситуация и в начале года и до сих пор является сдерживающим фактором.

Следующая задача, которая стоит перед городом – это строительство школ. Конечно, все будет зависеть от состояния бюджета, но на сегодняшний день декларируется аналогичная федеральная программа по строительству школ. Особенно это актуально там, где ведется комплексное строительство – Плющихинский жилмассив, Чистая слобода, Ключ-Камышенское плато, микрорайон Горский, Березовое в Первомайском районе. Уже сегодня муниципалитет предпринял необходимые шаги, чтобы принять участие в федеральной программе 2016 года: определены и зарезервированы земельные участки, где особо остро стоит вопрос строительства школы. С целью оптимизации бюджетного финансирования рассматривается возможность повторного применения существующих проектов.

Но реализовать крупные финансово емкие проекты – от 800 до 1 млрд рублей – мы не имеем возможности даже совместно с субъектом РФ, и обусловлено это дефицитом городского бюджета. Фактически сегодня бюджет города нельзя назвать бюджетом развития, это, скорее, бюджет, который обеспечивает зарплаты, содержит всю необходимую для города инфраструктуру.

Для решения проблемы обеспеченности местами в школе мы сосредоточены на капитальном ремонте. В 2014 году были сданы две школы в Калининском районе со значительным увеличением мест. На текущий момент ведется капитальный ремонт школы № 133 в Кировском районе.

Пока можно говорить только о планах. Сегодня мы привлекаем средства на проектирование либо привязку типовых проектов школ – от 5 до 10 млн руб. Территории под строительство социально значимых объектов зарезервированы. Всего около 300 земельных участков, включая и спортивные объекты. Достаточно большое количество участков под такие объекты уже предоставлено – не только небольшие, но и крупные, но вряд ли стоит ожидать перехода в активную фазу быстро. Думаю, летом 2015 года наступит ясность.

Коснулось ли сокращение бюджетных расходов строительства?

Мы максимально защитили статью по детским садам. По школам, строительство которых планировалось в 2015 году, сроки сдвинуты, поскольку бюджет существенно скорректирован. Сегодня у нас есть несбалансированность бюджета по строящимся объектам, поэтому начинать новое строительство нельзя. В настоящее время подрядчики работают на условиях 50 % в этом году, 50 % – в 2016 и 2017 годах. Таким образом, мы сейчас уже выбрали бюджеты 2016 и 2017 годов.

Недавно прозвучало предложение увеличить срок, в течение которого застройщики платят пониженную арендную плату за земельный участок, если на нем ведется строительство? Как вы оцениваете возможный эффект от такого решения?

На уровне Правительства Новосибирской области принимался нормативный документ, предусматривающий увеличение арендной платы за земельный участок по истечении трех лет с начала строительства. С одной стороны, это контроль освоения земельных участков, и если это не происходит в период кризиса, то является нормальной практикой любого арендодателя. Город заинтересован в том, чтобы объект как можно скорее появился, были созданы рабочие места, платились налоги. Стимулирующие нормы нужны. Но во время непростой экономической ситуации, когда строительные компании берут тайм-аут в освоении, власти должны обеспечить более гибкий подход. Мы вышли с предложением увеличить сроки с 3 до 5 лет, после чего уже включаются повышенные размеры арендной платы. Этот документ в настоящее время находится на согласовании в Правительстве. Думаю, что решение будет принято. Появится соответствующий документ, и по тем площадкам, где арендная плата уже увеличена, будет сделана корректировка начислений, нагрузка на предприятия снизится.

Какие еще меры поддержки строителей можно предпринять?

В настоящее время бюджеты города и области остаются очень напряженными. Но по итогам первого полугодия будет оценена ситуация со спросом, ипотечным кредитованием и определены объемы финансирования госпрограмм по поддержке – либо в части компенсации процентной ставки, либо единовременных субсидий на покупку жилья.

Дата публикации:

Вторник, 28 апреля 2015

Комментарии (0)

    Оставить комментарий

    Вы комментируете как Гость.