Бизнес-ипотека: она существует

Опуликовано в: Ипотека
378
Бизнес-ипотека: она существует

Ипотечное кредитование для юридических лиц, или бизнес-ипотека, появилась в России в 2009 году, когда были приняты соответствующие поправки в закон «Об ипотеке». Представители банков утверждают, что этот вид кредитования пользуется устойчивым спросом и в сегодняшних экономических условиях.

Кредиты на инвестиционные цели, в том числе на покупку коммерческой недвижимости, традиционно пользуются спросом у предпринимателей: вложения в собственную недвижимость экономически оправданы, поэтому популярность ипотеки для бизнеса не только не снижается, но и, напротив, растет.

boyko raffaizenПо мнению заместителя начальника управления по малому бизнесу РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка Дмитрия Бойко, коммерческая ипотека сейчас актуальна, поскольку ситуация на рынке недвижимости способствует появлению привлекательных с точки зрения цены вариантов.

levchenko sberПо словам директора управления продаж малому бизнесу Сибирского банка ПАО Сбербанк Натальи Левченко, сейчас этот банковский продукт особенно актуален для клиентов, которые являются субъектами малого предпринимательства и планируют расширить свой бизнес за счет приобретения объекта коммерческой недвижимости. Сбербанк для реализации данной цели предлагает отдельный долгосрочный кредитный продукт «Бизнес-недвижимость».

«Клиенты часто обращаются для получения данного кредитного продукта, особенно в тех случаях, когда отсутствует иное обеспечение по кредиту. В такой ситуации в рамках “Бизнес-недвижимости” оформляется приобретаемый объект недвижимости», – поясняет Наталья Левченко.

В пресс-службе ВТБ рассказали, что в банке есть ипотечный продукт, ориентированный на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Этот продукт пользуется спросом у клиентов малого и среднего бизнеса, поскольку дает возможность заменить платеж по аренде на аналогичный по сумме взнос по бизнес-ипотеке, и тем самым увеличить капитализацию бизнеса.

lunev otkrytie«Как правило, предприниматели кредитуются чаще как юридические лица, что связано с разницей в стандартах оценки платежеспособности будущих заемщиков, действующих в розничном и бизнес-сегментах. Для оценки платежеспособности клиента – собственника бизнеса недостаточно его декларации о доходах, необходим комплексный анализ финансово-хозяйственной деятельности компании, а инструментарием для этого розничное направление просто не владеет», – отмечает заместитель директора по кредитованию малого бизнеса Сибирской региональной дирекции банка «Открытие» Максим Лунев.

tishurov rosselhozПрограмма «Коммерческая ипотека» в Россельхозбанке рассчитана на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, желающих приобрести коммерческую недвижимость. «Существенного скачка спроса на такие кредиты мы не ожидаем, однако мы видим постоянный умеренный спрос на данный вид кредитования. Новосибирск является одним из деловых центров, постоянное развитие бизнеса обуславливает потребность наших клиентов в расширении площадей. Кроме того, большая часть представителей бизнеса приходят к необходимости иметь собственные объекты недвижимости без использования аренды», – уверен директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Станислав Тишуров,

О популярности бизнес-ипотеки можно судить в том числе по статистике Сбербанка: доля продукта «Бизнес-недвижимость» в общем портфеле кредитования малого и среднего бизнеса составляет 12 %. Так, в 2016 году Сибирским банком выдано клиентам 59 кредитов на 466 млн руб., за пять месяцев 2017 года выдано 49 кредитов на сумму 540 млн руб. «Из чего можно сделать вывод о росте спроса на данный продукт в 2 раза по сравнению с прошлым годом», – говорит Наталья Левченко.

Татьяна Борисова, начальник отдела кредитования малого и среднего бизнеса Банка «Левобережный» поделилась информацией, что в банк ежемесячно поступает порядка 30 запросов по этому виду кредитования от представителей малого и среднего бизнеса.

В общем объеме кредитов на приобретение недвижимости в банке «Открытие» доля выдач кредитов на коммерческие помещения составляет 10 %. В корпоративном кредитном портфеле банка на долю инвестиционных кредитов с целью приобретения недвижимости в настоящее время приходится около 30 %.

«Мы отмечаем высокий спрос на кредиты по «Программе 6,5» Корпорации МСП: на их долю у нас приходится 50 % всех заявок и 80 % в портфеле кредитов, выданных муниципальным филиалом банка «Открытие» за 2016–2017 годы. Полученные в рамках программы кредитные средства клиенты используют не только для приобретения и модернизации недвижимости, но и с целью инвестиций в другие основные средства – оборудование, транспортные средства», – констатирует Максим Лунев.

Условия и требования

Максим Лунев считает, что в настоящее время сложились благоприятные условия для приобретения коммерческой недвижимости в кредит – с учетом фиксируемого снижения цен на недвижимость и приемлемого уровня кредитных ставок. Так, текущая рыночная ставка для малого бизнеса находится на уровне 13 % годовых и может быть существенно ниже – в рамках программ господдержки МСП Банка и Корпорации МСП, с которыми сотрудничает банк «Открытие».

Кредиты с целью приобретения, ремонта или финансирования строительства коммерческой недвижимости в банке «Открытие» можно оформить на сумму от 2 млн руб. и срок до 7 лет. Процентная ставка устанавливается индивидуально для каждого клиента: если будущий заемщик платежеспособный и безрисковый для банка, банк готов пойти ему навстречу и снизить ставку. Для оценки платежеспособности банк рассматривает интегральную доходность клиента, учитывает обороты по расчетным счетам, доходы от депозитов, эквайринга, внешнеэкономической деятельности, и чем выше эти показатели, тем ниже ставка. Минимальная ставка по кредитам для бизнеса в банке «Открытие» составляет 9,6 % годовых.

Минимальный первоначальный взнос (участие собственными средствами) – 10 % от суммы кредита. В случае с залоговыми программами обеспечением по кредиту могут выступать движимое и недвижимое имущество, гарантия МСП Банка или Корпорации МСП, поручительство Гарантийного фонда, поручительство основных компаний группы и личное поручительство собственников бизнеса. Кредитные средства могут быть выданы клиенту единовременно либо в форме кредитной линии. Погашение кредита осуществляется ежемесячно в соответствии с индивидуальным графиком.

В Сбербанке продукт «Бизнес-недвижимость» разделен на два подпродукта в зависимости от сферы деятельности клиентов и целей кредита. Первый ориентирован на клиентов различных сфер деятельности (торговля, производство, услуги), которые хотели бы приобрести объект недвижимости для использования в текущей деятельности для расширения бизнеса. Приобретаемый готовый объект недвижимости оформляется в залог в рамках ипотеки в силу закона, при этом обязательным условием является наличие у клиента первоначального взноса от 20 % стоимости объекта. Остальные 80 % финансирует банк. Срок кредита – до 120 месяцев, возможна отсрочка платежа по основному долгу до 12 месяцев. Второй подпродукт ориентирован на клиентов, которые занимаются сдачей объектов недвижимости в аренду и имеют в собственности объекты коммерческой недвижимости, которые могут предложить в качестве обеспечения по кредиту. Для этой категории клиентов кредит предоставляется на любые бизнес-цели, в том числе на рефинансирование задолженности в других банках. Максимальный срок кредита – до 120 месяцев, возможна отсрочка в погашении основного долга до 12 месяцев, в качестве обеспечения принимается имеющийся в наличии у клиента объект коммерческой недвижимости, первоначального взноса не требуется. «Процентная ставка по продукту зависит от финансового положения заемщика, срока кредитования и вида кредитного продукта: кредит, либо кредитная линия», – уточняет Наталья Левченко. При этом заемщик должен быть субъектом малого или среднего бизнеса, резидентом РФ с минимальным сроком деятельности от 6 месяцев, а приобретаемый объект недвижимости должен располагаться на территории РФ.

В ВТБ бизнес-ипотека предоставляется сроком до 10 лет по ставке от 11,8 % годовых. Первоначальный взнос составляет не менее 15 %. Требования к финансовому положению заемщиков в случае оформления бизнес-ипотеки стандартные, как и по прочим кредитным программа банка. Требования к приобретаемому объекту недвижимости: завершенные строительством объекты недвижимости офисного, торгового, производственного и иного назначения.

В Банке «Левобережный» срок кредита составляет до 10 лет, ставка от 14 до 16,5 % годовых. Первоначальный взнос может быть обеспечен как денежными средствами в размере 20 %, так и имущественным залогом (транспорт, иная недвижимость, поручительство гарантийного фонда НСО). Требования к юридическим лицам: срок регистрации компании от 6 месяцев, компания должна иметь отчетность без убытков за последний квартал. Возраст индивидуального предпринимателя не должен быть менее 18 и более 65 лет.

В РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей сумма кредита варьируется от 4 до 135 млн руб., срок составляет до 120 месяцев. При этом, первоначальный взнос не обязателен, а ставка назначается индивидуально. «Кредит на коммерческую недвижимость в нашем банке может получить как юридическое лицо, так и физическое. Требования стандартны, для физлиц необходим залог жилой недвижимости», – раскрывает детали Дмитрий Бойко.

В Россельхозбанке по программе приобретения коммерческой недвижимости в ипотеку срок кредитования составляет до 10 лет. Первоначальный взнос – от 10 % от стоимости недвижимости. Возможно приобретение объекта без первоначального взноса, но в этом случае необходимо предоставить в банк дополнительный залог. Ставка по данной программе от 12,5 % годовых, зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. Заемщик – юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель – должны работать не менее 1 года. Банк рассматривает финансовое состояние клиента, определяет платежеспособность, учитывает кредитную историю и деловую репутацию клиента.

Оценивая предложения бизнес-ипотеки, можно отметить широкий диапазон ставок, в том числе определяемых индивидуально в зависимости от заемщика, с учетом его финансового положения и деловой репутации, что отличает бизнес-ипотеку от кредитов на покупку жилья. Кроме того, у бизнеса возможность приобретения недвижимости без первоначального взноса.

Но, безусловно, получают кредиты не все обратившиеся. В Сибирском банке основными причинами отказа по таким кредитам являются несоответствие заемщика минимальным требованиям либо отказ по финансовому положению клиента.

В Банке «Левобережный» отказывают в кредите по причине низкой платежной дисциплины потенциальных заемщиков по действующим кредитам. По данным Татьяны Борисовой, по этой причине в отказ уходят примерно 40 % поступивших заявок. «Но если рассматривать клиентов с отсутствием фактов наличия просрочек по кредитным платежам, то процент одобрения достаточно высок и держится на уровне 80 %», – говорит представитель банка.

Невысок процент отказов и в РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка. Дмитрий Бойко подсчитал, что, как правило, 7 положительных решений на 10 заявок, прошедших первичный отбор на уровне кредитного менеджера.

Оценивая платежеспособность будущего заемщика, банк «Открытие» учитывает кредитную историю всех участников сделки – учредителей, поручителей, супруга/супруги и т.д. Бизнес клиента должен быть действующим, генерирующим прибыль, при этом банк анализирует как официальную, так и управленческую отчетность, учитывает текущую кредитную нагрузку, стабильность финансовых показателей.

По словам Максима Лунева, среди основных причин отказа – испорченная кредитная история, неверный бухгалтерский учет, убытки, повышенная кредитная нагрузка. При этом банк проявляет определенную гибкость. «Если клиент не выходит на сделку по каким-либо условиям, но признан платежеспособным и добросовестным заемщиком, мы предлагаем ему альтернативные формы кредитования – ипотечный или потребительский кредит, овердрафт, а также инновационный продукт для малого бизнеса “Бизнес Аванс”, позволяющий оформить кредит по технологии самокредитования практически в момент. Кредитование в пределах 1 млн руб. без залога и поручителей под будущую эквайринговую выручку предназначено для предпринимателей, которые имеют в банке расчетный счет и используют терминалы банка “Открытие” для безналичного расчета клиентов», – рассказал Максим Лунев.

Перспективы

Представители банков практически в один голос заявляют о перспективности этого вида кредитования. Так, в пресс-службе ВТБ рассказали о том, что наблюдают интерес клиентов в приобретении объектов коммерческой недвижимости. И кредитование в форме бизнес-ипотеки, соответственно, является перспективным и востребованным.

«На наш взгляд, перспективы у этого вида кредитования есть: все большее количество организаций меняют арендованные площади на собственные, но далеко не у всех есть единовременно сумма на покупку объекта недвижимости. Покупка коммерческой недвижимости становится доступной, поскольку можно просто заменить арендные платежи на кредитные, не увеличивая долговую нагрузку. В целом в текущем году ожидаем рост объемов по данному виду кредитования на 25 %», – прогнозирует Татьяна Борисова.

Наталья Левченко уверена, что исходя из динамики выдач за 2017 год можно сделать вывод об увеличении объемов кредитного финансирования на цели приобретения коммерческой недвижимости и увеличении спроса на данный продукт в 2017 году.

Банк «Открытие» ориентирован на диверсифицированное развитие кредитного портфеля. «Прежде всего, мы идем от потребностей и целей клиента, а они самые разные – от пополнения оборотных средств до инвестиций в основные средства, в том числе недвижимость, – поясняет Максим Лунев. – Следуя принципу “дешевле, проще, быстрее” для клиента, мы постоянно пересматриваем условия, подходы, модели бизнес-кредитования. Например, клиентам, заинтересованным в приобретении коммерческих помещений или их ремонте, уже сегодня мы можем предложить новую программу – кредит под залог доходной недвижимости. За счет упрощенной схемы кредитования – банк анализирует исключительно доходы от недвижимости, сдаваемой в аренду, – уменьшается пакет документов, сокращается срок рассмотрения и выдачи кредита». Также благодаря сотрудничеству банка «Открытие» с Фондом развития малого и среднего предпринимательства Новосибирской области клиенты получили возможность оформлять кредиты, в том числе на инвестиционные цели, в рамках программ Корпорации МСП и МСП Банка на более приемлемых условиях, чем среднерыночные – под поручительство Фонда и по комфортным ставкам.

Дмитрий Бойко отмечает, что поскольку успешные компании делали паузу в инвестиционных вложениях, а стоимость недвижимости снизилась, что способствует росту интереса со стороны потенциальных покупателей, то этот вид кредитования, безусловно, является перспективным. «Задачи отдельно на коммерческую ипотеку не ставятся, но перспективы мы видим хорошие, интерес у клиентов есть», – подчеркивает Дмитрий Бойко.

zinchenko deltaРуководитель ипотечного банка «ДельтаКредит» в Новосибирске Иван Зинченко придерживается иного мнения: «Мы, безусловно, рассматривали это направление развития ипотечного бизнеса, но пока не видим в нем существенных перспектив. Ипотека на коммерческую недвижимость – специфичный сектор, даже в таком крупном регионе, как наш. У банков, которые работают с коммерческой недвижимостью, число сделок может измеряться в несколько десятков или даже единиц в год. Это не очень тиражируемый сегмент с более высокими, чем ипотека на жилье, рисками».

Как будет развиваться бизнес-ипотека, покажет время. Вряд ли этот вид кредитования когда-нибудь достигнет объемов ипотеки на рынке жилой недвижимости, но сегодня возможность получить кредит на покупку недвижимости на более мягких условиях, может стимулировать и рынок коммерческой недвижимости. Тем более что за несколько лет этот рынок претерпел существенные перемены, в частности, снижение цен, что делает его привлекательным для потенциальных инвесторов.

Дата публикации:

Четверг, 29 июня 2017

Комментарии (0)

    Оставить комментарий

    Вы комментируете как Гость.