Алексей Кондратьтев: «Наибольшим спросом у застройщиков традиционно пользуются земельные участки для многоэтажного жилищного строительства»

Опуликовано в: Мнение эксперта
1541
Алексей Кондратьев

В Новосибирске начинается реализация программы по расселению и сносу ветхого и аварийного жилья. О том, сколько домов, на каких участках будут расселены уже в наступившем году, а также о судьбе металлических гаражей и результатах приватизации муниципальной собственности журналу «Всё о новостройках» рассказал начальник департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев.

Алексей Валерьевич, какие земельные участки под строительство интересны инвесторам на территории Новосибирска? В частности, участки, предполагающие снос и расселение ветхих и аварийных домов?

Сегодня можно говорить, что строительная отрасль восстановилась практически до докризисного уровня. При стабильной экономической ситуации возможность введения новых объектов в эксплуатацию напрямую зависит от количества свободных строительных площадок под застройку. За последние семь лет на территории города Новосибирска ежегодно предоставлялось под жилищное строительство не менее 70 га, в общем объеме порядка 500 га. Ежегодный объем вводимого в эксплуатацию жилого фонда около 1 млн м2 и столько же по площади коммерческих объектов.

Наибольшим спросом у застройщиков традиционно пользуются земельные участки для многоэтажного жилищного строительства, о чем свидетельствует заметная активность участников аукционов по предоставлению таких участков, а также ощутимый прирост цены в результате торгов. Также потенциальным застройщикам интересны участки, предоставляемые для строительства различных торговых объектов, логистических комплексов и складов.

Следует отметить, что на текущий момент свободный резерв земель для строительства многоквартирных жилых домов в границах города практически исчерпан. В настоящее время в работе по формированию находится порядка 100 га, которые запланировано предоставить в текущем году для строительства жилья. У крупных застройщиков существуют опасения, что возможен спад темпов строительства, обусловленный сокращением земельных ресурсов. Одним из путей решения указанных проблем является развитие застроенных территорий.

В Новосибирске, как и во многих российских городах, наряду с благоустроенными кирпичными и панельными домами сегодня продолжает эксплуатироваться значительное количество малоэтажных брусчатых, шлакоблочных и каркасно-засыпных домов, построенных еще в 30–50-е годы прошлого века, из которых износ свыше 60 % имеет порядка 1,5 тыс. домов. Расчеты показывают, что для их расселения и сноса необходимы денежные средства в размере около 35 млрд руб. (при стоимости одного м2 общей площади жилого помещения 32,2 тыс. руб.). Но проблема ликвидации аварийного жилищного фонда не может быть решена только за счет средств городского бюджета. Одним из путей решения указанных проблем является развитие застроенных территорий, тем более что зачастую такие дома расположены в частях города, имеющих высокую инвестиционную привлекательность.

По итогам аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории победитель аукциона заключает договор, согласно условиям которого он обязан обеспечить граждан, выселяемых из муниципальных жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на данной территории, благоустроенными жилыми помещениям, а также уплатить выкупную цену собственникам за изымаемые жилые помещения в таких домах.

Нужно учитывать, что территории, застроенные ветхими и аварийными многоквартирными домами, имеют различную инвестиционную привлекательность. Оценка рентабельности освоения застроенной территории складывается, исходя из стоимости затрат, необходимых для расселения и сноса того или иного количества ветхих и аварийных домов. Привлечение строительных компаний (инвесторов, застройщиков) к развитию застроенных территорий, не вызывающих инвестиционный интерес, требует создания для них благоприятных финансово-экономических условий, в том числе путем участия мэрии города Новосибирска.

Для этого в октябре 2012 г. была принята ведомственная целевая программа «Участие мэрии города Новосибирска в развитии застроенных территорий» на 2012–2015 гг., которая представляет собой комплекс взаимосвязанных мероприятий по участию мэрии г. Новосибирска в развитии застроенных территорий, направленных на привлечение строительных компаний к освоению городских территорий, занимаемых ветхими и аварийными многоквартирными домами и имеющих низкую инвестиционную привлекательность.

Программа предусматривает выделение средств из городского бюджета с целью разделить обязательства застройщика по договору о развитии застроенной территории, а именно: на строительство либо приобретение благоустроенных жилых помещений для переселения граждан, проживающих в аварийных многоквартирных домах, расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, на снос аварийных домов.

Оценка рентабельности освоения застроенной территории производится, исходя из стоимости затрат, необходимых для расселения и сноса, а также себестоимости строительства. Доля расселения мэрии на площадках с плотной застройкой ветхими многоквартирными домами достигает 45 %. Таким образом, совместное с мэрией расселение аварийных жилых домов создает строительным компаниям благоприятные условия для освоения территорий.

В настоящее время мэрия города Новосибирска уже имеет опыт заключения договоров о развитии застроенных территорий. Так, на сегодняшний день осуществляется работа по подготовке необходимых документов к проведению аукционов на право заключения договоров на развитие застроенных территорий по 88 территориям общей площадью более 60 га, на которых расположены 289 многоквартирных домов, в том числе признаны аварийными 96 домов. Также проведена публикация по 53 территориям общей площадью около 23 га, на которых расположены 126 жилых домов для определения их инвестиционной привлекательности. По состоянию на апрель 2013 г. заключено 12 договоров о развитии застроенных территорий площадью 10,5 га, 37 домов.

Можно говорить, что развитие застроенных территорий будет для города в ближайшие годы одной из актуальных задач, позволяющей формировать площадки для строительства многоэтажного современного жилья, обновлять объекты инженерной и коммунально-бытовой инфраструктур и решать вопросы с ветхим жилищным фондом на основе государственно-частного партнерства.

Какие участки, в каких районах планируется выставить на аукционы в 2013 году? Можно ли выделить наиболее интересные?

В текущем году уже предоставлено путем проведения торгов девять земельных участков для строительства общей площадью 45 га, из которых 43 га – для строительства жилья в Заельцовском, Первомайском, Кировском, Советском и Октябрьском районах города. Планируется проведение аукционов в отношении 21 земельного участка для жилищного строительства общей площадью порядка 54 га в Дзержинском, Ленинском и Кировском районах города. Из общего количества планируемых на торги земельных участков основной массив – 16 земельных участков– формируется в Кировском районе по улицам Петухова, Краснодарской, Союзной, 2-й Прокопьевской, общая площадь этих участков порядка 40 га. Кроме того, в текущем году планируется реализация формируемых в настоящее время земельных участков для строительства жилья на территории Ключ-Камышенского плато общей площадью не менее 35 га.

Также на текущий момент принято решение о развитии застроенных территорий и проводятся работы по подготовке аукционов по следующим территориям: в границах улиц Коммунистической, Свердлова в Железнодорожном районе площадью 0,29 га расселению подлежат два 2-этажных жилых дома; по улице Салтыкова-Щедрина в Железнодорожном районе площадью 0,14 га расселению подлежит 1-этажный жилой дом; в границах улиц Гоголя, Карамзина в Центральном районе площадью 0,52 га расселению подлежат четыре 2-этажных жилых дома.

Помимо участков под жилищное строительство, под какие объекты город предлагает земельные участки инвесторам? Какие объекты появятся в городе?

Помимо участков для жилищного строительства, город предлагает застройщикам площадки для строительства административных и торговых объектов, складов и производственных баз, стоянок для автомобилей, станций обслуживания автотранспорта, автозаправочных станций и прочих объектов, том числе на стадии подготовки к торгам находятся земельные участки в Ленинском районе– по ул. Дукача площадью 19,3 га для строительства административных и торговых зданий, автостоянок и два по ул. Станционной площадью 4,7 га для строительства складов и производственных баз и площадью 5 га для строительства складов и производственных баз; в Октябрьском районе – по ул. Выборной площадью 0,5 га для строительства автозаправочной станции; в Калининском районе– по ул. Писемского площадью 0,2 га для строительства общественного здания и станции технического обслуживания автомобилей.

Мэрией Новосибирска создана рабочая группа по рассмотрению вопросов по реализации порядка размещения металлических гаражей на территории города. Проведена ли инвентаризация? Сколько металлических гаражей сейчас в городе? Предлагается ли владельцам альтернатива по размещению автомобилей?

Порядок размещения металлических гаражей на территории города Новосибирска утвержден решением Совета депутатов города Новосибирска от 17.12.2012 № 754. Данным Порядком предусматривается предоставление земельных участков для размещения металлических гаражей инвалидам при наличии транспортного средства, зарегистрированного на имя инвалида либо, в случае если инвалид нуждается в постоянном постороннем уходе, на имя члена его семьи. Земельные участки для размещения металлических гаражей предоставляются инвалидам вблизи места жительства с учетом градостроительных норм.

В целях рассмотрения вопросов, связанных с реализацией данного Порядка, мэрией города Новосибирска создана рабочая группа, к компетенции которой относится в том числе принятие решений об освобождении территорий, прилегающих к школам, детским садам, другим объектам социальной сферы, а также территорий, занятых инженерными коммуникациями, от незаконно установленных металлических гаражей.

В настоящее время на территории города Новосибирска расположено около 60 тыс. металлических гаражей. Наибольшее количество металлических гаражей размещено на территории Ленинского (15 тыс.), Кировского (более 12 тыс.), Дзержинского (более 7 тыс.), Калининского (7,5 тыс.), Октябрьского (более 6 тыс.) районов города Новосибирска, что ухудшаетсанитарную обстановку в районах и создает потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях урегулирования ситуации с гражданами – собственниками автотранспортных средств, – увеличения организованных мест для хранения автомобилей, мэрией города Новосибирска готовится распорядительный акт, которым в том числе будет предусмотрено определение территорий в границах города Новосибирска для строительства гаражей и автостоянок.

Продолжается ли приватизация муниципальной собственности? Можно ли озвучить итоги 2012 года? Планы на 2013 год?

Приватизация муниципальной собственности – это один из наиболее важных элементов, поддерживающих экономическую основу местного самоуправления в условиях рыночной экономики, так как доходы от продажи данной формы собственности поступают в бюджет города и составляют порядка 25 % доходов от использования земельно-имущественного комплекса города, в т. ч. земельный налог.

С 2012 года по настоящее время наблюдается рост активности покупателей муниципального имущества на торгах, о чем свидетельствует прирост цены в ходе аукционов в среднем на 30 % в 2012 году и порядка 50 % в 2013 году.

Всего по результатам аукционов в 2012 году продано 73 объекта на общую сумму около 800 млн руб., поступления в бюджет города от продажи имущества на торгах с учетом рассрочки платежей составили 720 млн руб., по ряду муниципальных объектов недвижимости прирост стоимости в ходе торгов составил два и более раз. Например, помещение по ул. Петухова, 62 площадью 138,8 м2 по результатам торгов подорожало в 2,8 раза, по ул. Б. Хмельницкого, 8 площадью 136,5 м2 – в 2,5 раза, по ул. Кропоткина, 126/1 площадью 142,7 м2 – в 2 раза; по ул. Б. Хмельницкого, 57 площадью 95,2 м2 – в 2 раза; по Красному проспекту, 51/2 площадью 183,5 м2 – 1,8 раза.

Следует отметить, что наиболее ликвидные объекты муниципальной собственности в большинстве своем уже реализованы в предшествующие периоды – средняя стоимость 1 м2 муниципальных нежилых помещений в 2007–2008 годах составляла 63 тыс. руб., в 2011–2013 годах средняя стоимость снизилась до уровня 39–43 тыс. руб. за 1 м2.

В течение 1 квартала 2013 года с торгов продано уже 18 муниципальных объектов, включенных в Прогнозный план приватизации, на общую сумму доходов бюджета порядка 200 млн руб. Всего плановое задание по поступлению средств от продажи муниципального имущества на торгах установлено на 2013 год в размере 1,1 млрд руб., что в 1,5 раза выше уровня предшествующего периода.

В текущем году в том числе запланирована реализация следующих муниципальных объектов недвижимости: по ул. Дуси Ковальчук, 177 площадью 687,5 м2; по ул. Первомайской, 170 площадью 594,7 м2; по Красному проспекту, 13 площадью 493,7 м2 и Красному проспекту, 50 площадью 190,1 м2; по ул. Физкультурной, 5 площадью 709,2 м2.

Всего за период активной приватизации с 2000 года органами местного самоуправления города Новосибирска продано порядка 1,2 тыс. муниципальных объектов на общую сумму 11,5 млрд руб., из которых почти половина объектов (около 500) приобретена в собственность субъектами малого и среднего предпринимательства в соответствии с преимущественным правом выкупа.

До 1 июля в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ у предпринимателей есть возможность воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемых муниципальных нежилых помещений. Как проходит так называемая малая приватизация?

В целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства мэрией города Новосибирска с начала действия закона по настоящее время сохранен заявительный порядок реализации арендаторами преимущественного права выкупа. За этот период заключено порядка 500 договоров купли-продажи арендованного имущества на общую сумму доходов бюджета более 3 млрд руб.

В настоящее время с учетом того, что большая часть арендаторов уже воспользовалась своим преимущественным правом выкупа – более 2/3 от общего количества, – темпы так называемой малой приватизации несколько снизились. В 2013 году заключено 23 договора купли-продажи арендованного имущества общей площадью порядка 5 тыс. м2. Однако, в случае принятия Госдумой ФС РФ рассматриваемых поправок в ФЗ № 159-ФЗ круг арендаторов, подпадающих под действие указанного закона, может быть расширен.

Дата публикации:

Вторник, 30 апреля 2013

Комментарии (0)

    Оставить комментарий

    Вы комментируете как Гость.