Алексей Кондратьев: «Считаем ситуацию вполне стабильной»

Опуликовано в: Мнение эксперта
261
Алексей Кондратьев

О реализации программы развития застроенных территорий, участии застройщиков в строительстве объектов социальной инфраструктуры и о том, сколько средств необходимо инвестировать в строительный комплекс города для его стабильной работы «Всё о новостройках» побеседовал с заместителем мэра – начальником департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска Алексеем Кондратьевым.

Алексей Валерьевич, цифры по вводу жилья в первом полугодии уже озвучены. Как вы оцениваете результаты?

В Новосибирске утвержденный губернатором план по сдаче составляет 1 млн 370 тыс. м2 жилья. В первом полугодии ведено 408 606 м2. При этом анализ предыдущих периодов показывает, что объем сдачи в размере 30 % от плановых показателей был характерен практически для всех лет, когда в Новосибирске сдавалось более 1 млн м2. Исключением стал только 2015 год: за первые шесть месяцев было введено больше жилья.

Считаем ситуацию вполне стабильной и объяснимой, в том числе за счет недостаточного объема продаж, что приводит к дефициту оборотных средств у строительных компаний. Это сказывается на темпах строительства. Но большая часть объектов, которые находятся в высокой степени готовности – 80–90 %, – вводятся в эксплуатацию в III–IV квартале текущего года.

Далеко не все готовые квартиры проданы.

С 2010 года в Новосибирске водим более 1 млн м2 жилья. При таком значительном объеме вводимого жилья, безусловно, не все квартиры продаются. К настоящему времени в городе накопилось порядка 40 тыс. непроданных квартир, что является сдерживающим фактором спроса на строящееся жилье. Кроме того, вызывает беспокойство потенциальных покупателей и наличие недостроенных объектов. Это стало одной из причин того, что количество домов, находящихся в продаже, сократилось. Так, в IV квартале 2016 года на рынке было представлено строящихся 107 домов, во II квартале 2017 года – 83.

Проводит ли мэрия анализ динамики цен на жилье в городе?

Стоимость квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках по состоянию на июнь 2017 года составляет 54,67 и 58,88 тыс. руб. соответственно. Таким образом, цена готового и строящегося квадратного метра в Новосибирске сблизились. Это произошло из-за постепенного снижения цен на «вторичку». В свою очередь, снижение цены является сдерживающим фактором тех участников рынка, которые в предыдущие годы приобретали новостройки в качестве альтернативы денежным вкладам. Сегодня серьезного роста цены квадратного метра не происходит, соответственно, инвестиции в строящуюся недвижимость снижаются. Основная масса покупателей сегодня – это люди, которые приобретают жилье для себя, поэтому и требования к качеству возводимого жилья существенно возросли.

Кроме того, и средств для инвестирования у граждан стало меньше. Так, на 10 тыс. заключенных ДДУ количество выданных ипотечных кредитов составляет 8,4 тыс., т.е. почти 85 % договоров долевого участия заключалась при поддержке кредитно-финансовой сферы.

Анализ цен на вторичном рынке показывает, что с июня 2016 года вторичный рынок жилья снижается, незначительно, но снижается из-за большого объема предложений. А относительно стоимости жилья на первичном рынке показывает, что крупные строительные организации проводят гибкую ценовую политику, предпочитая снизить цены в рамках различных акций, тем самым и увеличить продажи, и пополнить оборотные средства.

Вы затронули тему ипотечных кредитов. Как меняется количество кредитов, выданных в городе?

Количество выданных кредитов находится в обратной зависимости от средневзвешенной ставки кредитования, что сегодня серьезно помогает с реализацией квартир. Так, если в июне 2016 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляла 13,07 %, а количество выданных кредитов 7,7 тыс., то в июне 2017 года при средней ставке 11,14 выдано 8,4 тыс. кредитов. Налицо положительная динамика объемов ипотечного кредитования.

Какие еще тенденции заметны на первичном рынке?

Незначительно увеличивается количество квартир, сданных под ключ. Это общая тенденция, особенно для социального жилья. Предполагаю, что в ближайшие годы процент отделанных квартир на рынке будет расти.

Кроме того, застройщиками активно реализуются программы трейд-ин. У покупателей квартир зачастую не хватает средств, и сегодня практически все строительные компании запускают программы трейд-ин, учитывая имеющуюся квартиру в зачет вновь приобретаемой. Считаю это свидетельством адаптации застройщиков к требованиям меняющегося рынка, что очень позитивно.

Как идет реализация программы развития застроенных территорий? Сколько объектов будет сдано в 2017 году? Сколько строится? Сколько конкурсов проведено? Какие земельные участки предлагаются?

Аварийное жилье – основная задача Новосибирска. Но на сегодняшний день реализация программ РЗТ идет не теми темпами, которыми нам бы хотелось. Это связано прежде всего с отсутствием должного финансирования. Тем не менее с 2009 года проведено более 60 аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий, по результатам которых заключено 38 договоров о РЗТ.

Сегодня действуют 29 договоров о развитии застроенных территорий общей площадью 29,7 га. В границах этих территорий расположено 105 многоквартирных домов и 16 индивидуальных жилых домов, подлежащих расселению и сносу. Согласно условиям заключенных договоров 75 многоквартирных домов обязаны расселить застройщики – победители аукционов, а 30 домов расселяет мэрия города за счет бюджетных средств.

По двум договорам о РЗТ обязательства сторон исполнены в полном объеме, застройщиками расселено два дома, на предоставленных земельных участках строительство завершено. По 12 договорам исполнены обязательства по расселению аварийных жилых домов, в том числе застройщиками выполнены обязательства по расселению 30 домов, мэрией расселены 15 домов. В результате для строительства были предоставлены земельные участки в границах застроенных территорий общей площадью 9,6 га, на которых в настоящее время осуществляется жилищное строительство. Среди компаний, принимающих активное участие в программе РЗТ: «Энергомонтаж», «Краснообскмонтажспецстрой», «Строительный трест № 43». Хотел бы особо отметить ГК «Стрижи», поскольку это единственная организация, которая, заходя на территорию, берется разработать проект планировки, продумывает размещение социальных объектов.

Отмечу, что программа развития застроенных территорий может стать поддержкой для строительной отрасли в сложный период, загрузить мощности, сохранить коллективы. Но пока не все застройщики поняли, что можно работать на другой рентабельности, чем при чистом строительстве.

Важно, чтобы в этом направлении продолжил работу федеральный закон № 185-ФЗ. Мы считали объем территорий, которые находятся под ветхим аварийным фондом: это порядка 300–350 га, 1,3–1,5 тыс. домов. Но только 209 из них признаны аварийными, и это задача первостепенной важности. Причем все аварийные дома в городе уже расселены. Но для поддержания прежних темпов по сносу аварийного жилья в городе нужно иметь минимум порядка 300 млн руб., а чтобы снести 1 тыс. домов, нужно 30 млрд руб. Это приблизительно бюджет города. Но если на площадке один дом сносит муниципалитет, а два – застройщик, то площадка становится более привлекательной с экономической точки зрения. Тем более что на фоне ГЧП, включая концессию, программа РЗТ – один из оптимальных вариантов для строителей.

В настоящее время осуществляется подготовка к проведению в 2017 году аукционов на право заключения договора о РЗТ по семи застроенным территориям общей площадью более 11 га, на которых расположено 38 аварийных многоквартирных домов, из них за счет средств застройщиков планируется расселение 34 домов, за счет средств бюджета – 4 дома и прорабатывается возможность развития 25 застроенных территорий общей площадью порядка 50,5 га со сносом 235 многоквартирных домов, из них 15 аварийных.

По вашему мнению, сколько средств нужно инвестировать в строительную отрасль и стройиндустрию, чтобы «запустить маховик»?

Не менее 10 млрд руб. в год, в том числе на социальные объекты – как минимум 5 млрд руб. Это и программа строительства, реконструкции и капитального ремонта школ, в которую включены около 100 объектов. Затраты составляют от 200 млн до 1 млрд руб. на каждый. Программа софинансируется из федерального бюджета, в том числе мы получили средства на школу на Ключ-Камышенском плато.

Кроме того, департамент строительства и архитектуры совместно с застройщиками города рассматривают возможность участия застройщиков в создании социальных объектов, а также объектов инженерной инфраструктуры. Застройщики берут на себя обязательства по проектированию школ,детских садов и объектов инженерной инфраструктуры, а город совместно с правительством Новосибирской области – по строительству этих объектов. Это создает своего рода капитализацию квадратных метров для застройщиков, а для города – новые современные объекты социальной инфраструктуры. Например, строится школа на «Чистой Слободе», этот почин подхватили такие компании, как «Вира-Строй», «Энергомонтаж», которые за свой счет осуществили привязку проектов повторного применения. Всего пока пять компаний выразили заинтересованность в участии в таких проектах. Это «КПД-Газстрой» в «Чистой Слободе», «Вира-Строй» на Южно-Чемском жилмассиве, «Энергомонтаж» на 6-м микрорайоне, «Стрижи» в одноименном микрорайоне, «Сибакадемстрой» на «Европейском Береге». По первым трем проекты уже на госэкспертизе, осенью будем готовы отыгрывать конкурсы.

Кроме того, с минимумом бюджетных средств сейчас ведется строительство пристройки к школе на ул. Гоголя. И мы рассчитываем, что уже в этом году мы получим средства на этот объект из федерального бюджета. Также за счет бюджетного финансирования строится школа на Ключ-Камышенском плато. В следующем году будем стремиться войти в федеральную программу с 2–3 школами.

Выработаны ли механизмы, позволяющие заинтересовать бизнес в освоении застроенных территорий? Что это за механизмы и как они работают?

На мой взгляд, РЗТ имеет большое будущее. В городе осталось очень мало свободных территорий для строительства, и с каждым годом количество застройщиков, участвующих в программе, будет расти. Безусловно, мэрией города Новосибирска проводятся мероприятия по привлечению внимания застройщиков к развитию застроенных территорий, а именно: анализируются территории, занятые ветхим и аварийным жилым фондом; для освоения в рамках программы рассматриваются предложения застройщиков о возможности РЗТ; проводятся рабочие совещания с потенциальными застройщиками по вопросу готовности принять участие в аукционах на право заключения договоров о РЗТ; обсуждаются условия освоения территорий с учетом предложений инвесторов.

Также прорабатывается возможность участия бюджетов разных уровней в расселении аварийных домов, расположенных на территориях, рассматриваемых для освоения в рамках РЗТ. Кроме того, при подготовке территории к торгам собираются предварительные технические условия о возможности подключения объектов, предполагаемых к строительству в границах планируемых к развитию застроенных территорий, к сетям тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения. Напомню, что механизм правоотношений по развитию застроенных территорий регулируется федеральным законодательством.

На каких условиях застройщики принимают участие в строительстве социалки?

Компании заинтересованы в участии в таких проектах, поскольку не только наличие социальной инфраструктуры, но и планов муниципалитета по их строительству в ближайшее время существенно влияет на привлекательность площадки и темпы заключения ДДУ. Более того, застройщики готовы начать строительство за свой счет с расчетом из бюджета в будущих периодах, отвлечь из собственных сред от 80 до 100 млн руб. Это дает возможность выполнить требования федерального центра о вводе школы в том же году, когда поступают средства. Отмечу, что построить школу в течение одного бюджетного года очень сложно.

Я считаю, что сегодня государство должно кредитовать подрядчиков социальных объектов, которые строятся по госзаказу. Естественно, что проценты по таким кредитам должны отличаться от сложившихся на рынке в меньшую сторону.

Что бы вы хотели пожелать новосибирским строителям в преддверии профессионального праздника?

Если город – это люди, то строительная отрасль – это важнейшая часть городской экономики, поскольку строит жилье для новосибирцев, создает то, что и становится городом – новые дома, улицы, микрорайоны. Мы делаем одно дело, поэтому считают строителей коллегами и партнерами. И пожелать хочу нам – всему строительному сообществу – стойкости и сил для преодоления трудностей, мудрости, чтобы находить верные решения, единства, потому что только вместе можно решить стоящие перед нами задачи.

Дата публикации:

Понедельник, 31 июля 2017

Комментарии (0)

    Оставить комментарий

    Вы комментируете как Гость.