Алексей Кондратьев: «В год в строительную отрасль нужно инвестировать не менее 10 млрд рублей»

Опуликовано в: Мнение эксперта
310
Алексей Кондратьев

О ситуации в строительной отрасли и стройиндустрии, решении проблемы долгостроев, мерах по поддержке застройщиков журналу «Всё о новостройках» рассказал заместитель мэра – начальник департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска.

Алексей Валерьевич, первый вопрос – традиционный. Сколько жилья и иной недвижимости планируется ввести в Новосибирске по итогам 2017 года? Выполняются ли плановые показатели? Какие объемы предполагается ввести до конца текущего года?

Плановый показатель, установленный департаментом строительства и архитектуры мэрии Новосибирска по вводу в эксплуатацию объектов жилищного строительства, составляет 1 млн 370 тыс. м2 жилья. Это немного ниже, чем в прошлом году, но мы исходим из реалий. Сегодня крупные компании, обеспечивающие основной объем ввода жилья, имеют проблемы с оборотными средствами, что, в свою очередь, приводит к сдвигу сроков ввода объектов в эксплуатацию. Конечно, ведущие застройщики стремятся не нарушать обязательств перед дольщиками, и эти сдвиги не фатальны, но когда больше половины объемов СМР выполняется подрядчиками за квадратные метры, а не за живые деньги, темпы строительства объективно снижаются.

В последние годы Новосибирск демонстрировал большой объем ввода жилья. Часть готовых квартир ежегодно оставалась непроданной. Сегодня эти квартиры составляют конкуренцию строящимся и сдерживают рост стоимости жилья в новостройках города. В свою очередь, это делает инвестиции в новостройки менее прибыльными и стало причиной ухода с этого рынка инвесторов. В настоящее время подавляющее большинство покупателей – те, кто приобретает квартиры для себя. Соответственно, они по-другому оценивают качество среды, квартиры, которая приобретается на долгие годы, и процесс покупки становится более продолжительным, а темпы наполнения оборотными средствами бюджетов строительных компаний снижаются.

Всего по итогам пяти месяцев 2017 года в Новосибирске введено в эксплуатацию 346 объектов жилого назначения общей площадью 217,6 тыс. м2, в том числе: 15 многоэтажных домов площадью 179,6 тыс. м2, один малоэтажный дом – 699 м2 и 330 индивидуальных домов, совокупная площадь которых составляет 37,3 м2.

Несмотря на то что объем введенного жилья на сегодняшний день снизился на 46 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, мы планируем достичь планового показателя по итогам текущего года благодаря большому строительному заделу. Сейчас он сохраняется на уровне 4 млн м2.

Также по итогам пяти месяцев 2017 года в городе введено порядка 100 тыс. м2 объектов общественного и производственного назначения. Это в 3 раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года. В текущем году мы рассчитываем получить объем ввода объектов общественного и производственного назначения не менее объемов ввода 2016 года – порядка 700 тыс. м2.

Мэрия Новосибирска и департамент всегда тесно взаимодействовали с застройщиками и их профессиональными объединениями. Продолжается ли сотрудничество? Разрабатываются ли региональные меры поддержки отрасли?

Мы регулярно принимаем участие в круглых столах, совещаниях и дискуссионных площадках с участием профессионального сообщества. Считаю, что актуальные вопросы, обсуждаемые на подобных мероприятиях, помогают не только понять, что происходит сегодня со строительным комплексом, но и выработать совместные решения по неотложным мерам поддержки.

Кроме того, на одном из недавних заседаний комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного собрания Новосибирской области обсуждалось введение региональных мер поддержки отрасли. Было принято обращение к губернатору с предложением инициировать внесение изменений в областной бюджет с целью увеличения ассигнований на реализацию госпрограмм, стимулирующих жилищное строительство.

Уверен, что необходимо стимулировать и вторичный рынок жилья, поскольку зачастую продажа квартиры на этом рынке является источником средств для покупки жилья на первичном рынке. И не стимулируя этот рынок, мы не поможем и строителям.

Справедливости ради необходимо отметить, что в области действуют различные региональные программы, например, по поддержке молодых семей, но объемы финансирования на текущий год заложены небольшие, что делает эффект от их реализации менее заметным. Для того чтобы он стал более весомым, необходимо направить на поддержку отрасли порядка 1 млрд руб. Сумма серьезная, но отдача от нее еще значительнее: в бюджет поступят дополнительные налоги с реализации, НДФЛ, налог на имущество и т.д.

Но есть и другой значимый аспект. Если посмотреть на ситуацию через призму «проблемных» объектов, то становится очевидно, что такая программа поможет в дальнейшем сэкономить бюджетные средства, стабилизировать отрасль. Так, зачастую на завершение строительства объекта не хватает 20–50 млн руб., ввод затягивается, появляются недовольные покупатели, возвраты по ДДУ через судебные споры, которые способны привести к банкротству застройщика и появлению обманутых дольщиков. Бюджет будет вынужден выплачивать им субсидии, властями придется взять на себя и решение проблем, связанных с завершением строительства таких объектов, а это дополнительные расходы по технологическому присоединению, благоустройству и т.д. Но если этот процесс стимулировать, помочь строительным организациям, то можно получить введенные дома, счастливых новоселов и предотвратить возможную социальную напряженность.

В настоящее время сформированы предложения по поддержке строительной отрасли. Общий объем ассигнований составит 1,1 млрд руб. Если эти меры будут приняты, общий объем государственной поддержки составит к концу года 1,3 млрд руб. Акцент планируется сделать на стимулировании ипотечного кредитования, в частности, компенсировать средства на первоначальный взнос в размере 150 тыс. руб. Возможно, поддержка будет оказываться социально незащищенным категориям граждан или молодым семьям, сейчас предложения находятся в стадии обсуждения. Этот вопрос обсуждался и на заседании Регионального делового клуба строителей с участием губернатора Новосибирской области Владимира Городецкого. В любом случае наличие твердой гарантированной поддержки жилищного строительства считаю крайне необходимым.

Вы затронули проблему долгостроев. Как она решается?

Сегодня в Новосибирске действует ряд механизмов, поддерживающих граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Речь идет о снижении арендной платы за земельные участки, содействии в реструктуризации задолженности по оплате за технологическое присоединение объектов к инженерным сетям, а также компенсируются затраты, понесенные на установку лифтового оборудования и благоустройство придомовой территории. Кроме того, для сокращения количества «проблемных» объектов разработан закон (от 01.07.2015 № 583-03), позволяющий решать проблему долгостроев за счет предоставления земельных участков под строительство жилья. В 2017 году этот правовой механизм начал реализовываться в полной мере.

Всего за период с 2012 по 2016 годы введен в эксплуатацию 61 «проблемный» объект общей площадью 465 тыс. м2 и решены вопросы 5 547 обманутых дольщиков.

На 1 января 2017 года в Новосибирске зарегистрировано 42 долгостроя, на завершение строительства, которых требуется более 7 млрд руб. По каждому из них детально рассмотрена ситуация, обозначены пути решения проблем, сроки возобновления и завершения строительства. Из них 2 дома – по ул. Федора Ивачева, 6 и ул. Петухова, 6/4 – уже введены в эксплуатацию и еще 13 домов будут сданы в текущем году.

Есть и 13–14 тяжелых объектов, дефицит средств на каждом из которых составляет от 200 до 500 млн руб. Сегодня, для того чтобы ввести все объекты и закрыть проблему обманутых дольщиков, помимо тех средств, что они собирают самостоятельно, необходимо израсходовать 4 млрд руб.

Важно, чтобы те объекты, которые уже находятся в стадии строительства и реализуются на рынке, продолжали строиться. Мы отслеживаем ситуацию, и уже сегодня нами определены проекты, попадающие в группу риска, где строительство приостановлено более чем на полгода, или застройщиком привлечено средств больше, чем выполнено работ. На сегодняшний день таких находящихся под особым контролем объектов в городе 19.

Как развивается стройиндустрия в сложившихся экономических условиях? Какая ситуация складывается на этом рынке? Обеспечивают ли существующие предприятия потребности строительного комплекса?

В течение нескольких лет местное производство строительных материалов прирастало новыми промышленными предприятиями. Сегодня стройиндустрия города Новосибирска и региона в целом практически полностью обеспечивают строительные компании основными строительными материалами. Но отсутствие оборотных средств у застройщиков, безусловно, негативно отразилось и на стройиндустрии. К сожалению, сегодня уже есть предприятия, где производство приостановлено. В то же время эти компании являются одними из крупнейших держателей пула готовых квартир. Причем с широкой географией – во всех районах города. Для того чтобы платить заработную плату, налоги и работать, предприятия стройиндустрии вынуждены продавать квартиры по цене ниже себестоимости. И это отрицательно влияет на финансовый результат предприятий и устойчивость рынка. Я считаю, чтобы выровнять ситуацию в отрасли, нам необходим федеральный заказ. Например, Центральный мост. Таким заказом не будет охвачена вся линейка продукции, но вливание сумм, сопоставимых с бюджетом города, безусловно, станет серьезным подспорьем для отрасли.

Как строительный рынок реагирует на последние изменения в законодательстве?

На федеральном уровне очередными мерами защиты прав дольщиков явились нормы федерального закона от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 1 января 2017 года. Законодателем установлены новые требования к застройщикам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства. Ужесточение законодательства – мера необходимая с точки зрения безопасности участников долевого строительства. Конечно, нужно делать поправку на кризис. И сегодня изменения тяжело сказываются на строительных компаниях.

С одной стороны, усложняя процесс подготовки и организации строительства и обременяя застройщиков дополнительными расходами, можно прийти к увеличению конечной стоимости жилья. Но положительным моментом в данном случае является повышение благонадежности застройщиков, улучшение качества построенных объектов и соблюдение сроков строительства. Мы находимся в ожидании, как рынок начнет реагировать на изменения в законодательстве, и надеемся, что эти изменения позволят соблюсти баланс между снижением рисков в долевом строительстве и конечной стоимостью жилья, что приведет к снижению социальной напряженности в сфере долевого строительства.

Также значимым изменением в законодательстве РФ является то, что с 1 июля 2017 года вся информация, указанная в градостроительном плане, может быть использована для подготовки проектной документации и для получения разрешения на строительные работы в течение трех лет со дня его получения.

Ранее застройщик был вправе в любое время воспользоваться градостроительным планом, изготовленным на основе действовавших на момент подготовки такого плана правил землепользования и застройки. Нередко это происходило через несколько лет после утверждения градостроительного плана, когда строительство объекта, им предусмотренное, противоречило новым правилам землепользования и застройки и в целом современной градостроительной ситуации. Теперь же застройщик обязан при строительстве следовать требованиям градплана давностью не более трех лет. Эти изменения в Градостроительном кодексе не повлекут за собой финансово-экономическую нагрузку на строительные компании, а приведут лишь к их дисциплинированности.

Как будет развиваться ситуация в строительном комплексе в целом?

Исходя из того что мы переживаем не первый кризис, я бы хотел, чтобы строительное сообщество города совместно решало имеющиеся проблемы, чтобы его не поразила недобросовестная конкуренция. К сожалению, такие случаи есть.

Из опыта 2008–2009 годов можно сделать вывод, что выживут и продолжат деятельность те компании, которые чутко отслеживают изменение рыночных тенденций, приоритетов потребителей, развиваются и находят способы быть интересными жителям города.

В целом в сложных экономических условиях строительный комплекс города, на мой взгляд, проявил свои возможности адаптироваться и сохранять устойчивость, но на стабилизацию рынка требуется время. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, отрасль продолжает развиваться, хотя и небольшими темпами – строятся объекты образования, вводятся «проблемные» объекты, решаются проблемы транспортной доступности отдаленных жилых районов, постепенно расселяются ветхие и аварийные жилые дома.

Дата публикации:

Четверг, 29 июня 2017

Комментарии (0)

    Оставить комментарий

    Вы комментируете как Гость.