Анатолий Мотыга: «Итоги 2016 года подтверждают лидерство Новосибирска по вводу жилья»

Опуликовано в: Мнение эксперта
752
Анатолий Мотыга

О строительных итогах 2016 года рассказал начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Анатолий Мотыга.

Анатолий Иванович, сколько всего объектов капитального строительства построено в Новосибирске в 2016 году?

В 2016 году строительными организациями и физическими лицами в Новосибирске введено в эксплуатацию 1 957 объектов строительства площадью 2 млн 219 308 тыс. м2. Общая сумма инвестиций составила 74 млрд 486 млн руб. Введено в административном порядке 2 193 тыс. м2, объектов, право собственности на которые были оформлены в прошлом году по суду, – более 25 тыс. м2.

Принимая во внимание конъюнктурную составляющую, это достойный результат среди городов России, тем более учитывая, что в последние годы в Новосибирске вводится в эксплуатацию более 1 млн м2 жилья.

Снижение активности на строительном рынке в 2016 году не позволило строительной отрасли добиться показателей 2015 года. По общему вводу снижение составило 25 %. Однако строительным организациям, работающим на территории Новосибирска, а это не только новосибирские, но и из других городов и регионов – Москвы, Томска, Барнаула, Кемерово, – удалось увеличить показатели 2013 года и выйти на уровень 2014-го.

Как выглядит ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства по районам?

В Центральном округе, который, напомню, объединяет Центральный, Железнодорожный и Заельцовский районы города, введено 504 тыс. м2, это 24 % от общего ввода; в Ленинском – 437 тыс. м2, это 20 %; в Октябрьском – 426 тыс. м2, 19 %; в Кировском – 337 тыс. м2, 16 %; в Калининском – 276 тыс. м2, 12 %; в Первомайском – 92 тыс. м2, 4 %; в Дзержинском – 85 тыс. м2, 3 %; в Советском – 58 тыс. м2, 2 %. Более высокий результат достигнут в Центральном округе, Ленинском, Октябрьском, Кировском и Калининском районах города.

Если говорить о жилищном строительстве, то какие результаты показали строители?

Из общего объема ввода объектов капитального строительства в 2016 году введено в эксплуатацию 1 414 объектов жилищного назначения общей площадью 1 млн 528 тыс. м2, что составило 109 % от утвержденных губернатором показателей. Всего сдано 26 тыс. 780 квартир. Сумма вложений составила 56 млрд 311 млн руб. В сравнении с показателями по вводу жилья с нашими ближайшими соседями – городами-столицами регионов, входящих в Сибирский федеральный округ, а также Екатеринбургом и Ростовом-на-Дону как наиболее близкими по населению мегаполисами, – подтверждается лидерство Новосибирска по вводу жилья.

Так, в Красноярске сдано 1,32 млн м2 жилья, в Екатеринбурге 1,162 млн м2, в Ростове-на-Дону 1,113 млн м2, в Омске – 554 тыс. м2. И хотя многие города пока дали только приблизительные цифры по вводу жилья, ситуация вряд ли изменится кардинально.

Ожидаемо большую часть ввода жилья в Новосибирске обеспечило многоэтажное строительство. В городе построено 129 домов общей площадью 1 млн 325 тыс. м2, количество квартир – 25 298. Также в городе построено 36 малоэтажных домов общей площадью 52 тыс. м2. Количество квартир – 11 479. Индивидуальное жилищное строительство – построено 1 056 домов общей площадью более 131 тыс. м2.

По районам города ввод жилья распределился следующим образом. В Октябрьском районе – 320 тыс. м2, это 23 %; в Ленинском – 289 тыс. м2, 20 %; в Центральном округе – 270 тыс. м2, 18 %; в Кировском районе – 260 тыс. м2, 17 %; в Калининском – 205 тыс. м2, 14 %; в Первомайском – 67 тыс. м2, 4 %; в Дзержинском – 50 тыс. м2, 3 %; в Советском районе – 41 тыс. м2, 2 %.

Наиболее высокие результаты достигнуты в Октябрьском, Кировском, Ленинском районах и Центральном округе.

Как распределился ввод в течение года?

В течение I квартала 2016 года в эксплуатацию было сдано 244 тыс. м2 жилья, во II – 294 тыс. м2, в III – 416 тыс. м2, в IV – 576 тыс. м2. Как видите, в прошедшем году не удалось удержать равномерность ввода. В I квартале произошло серьезное падение объемов ввода по сравнению с предыдущим годом – на 46 %. Однако в последующем ввод удалось выровнять, и доля ввода в IV квартале, так называемая зимняя сдача, не такая большая.

Важный показатель – ввод жилья в расчете на одного жителя города. В целом Новосибирску не удалось достигнуть планки в 1 м2 на человека, но как выглядит ситуация в районах города?

В Октябрьском районе сдано 1,56 м2 на человека, в Кировском – 1,46 м2/чел., в Калининском – 1,07 м2/чел., Ленинском – 1 м2/чел., в Центральном округе – 0,93 м2/чел., в Первомайском районе – 0,82 м2/чел., Советском – 0,29 м2/чел., Дзержинском – 0,28 м2/чел. В среднем по городу ввод на одного жителя составил 0,78 м2. По сравнению с 2015 годом -0,011. Данный показатель немного снизился, но, принимая во внимание общероссийское значение – 0,6 м2/чел., очевидно, что Новосибирск занимает лидирующие позиции по этому показателю в стране. Как видим, только в Советском и Дзержинском районах ввод жилой площади не превышает общероссийский показатель, во всех остальных районах города значение показателя выше.

Отмечу, что ввод жилья в городе в расчете на одного жителя стабильно превышает уже на протяжении ряда лет общероссийский показатель и показатели субъектов СФО. К сожалению, итоги ввода жилья по большинству российских городов пока еще не подведены.

Достичь таких высоких показателей Новосибирску традиционно позволяет освоение комплексных площадок, на которых вводится значительная часть жилья. Подтвердилась ли эта тенденция в прошлом году?

В 2016 году на площадках комплексной застройки введено в эксплуатацию 756 тыс. м2 жилья, что составило 36 % от общего ввода, многоэтажного и малоэтажного. Больше всего жилья введено в Родниках – 146 тыс. м2, в Плющихинском жилмассиве – 68 тыс. м2, в микрорайоне «Чистая Слобода» – 62 тыс. м2, на Южно-Чемской площадке – 55 тыс. м2, в «Акатуйском» – 51 тыс. м2, в микрорайоне «Дивногорский» – 41 тыс. м2, в ЖК «Панорама» и «Оазис» – по 38 тыс. м2, в микрорайоне «Весенний» – 36 тыс. м2, в ЖК «Ясный берег» – 31 тыс. м2, в микрорайоне «Европейский Берег» – 29 тыс. м2, в «Новомарусино» – 24 тыс. м2.

С 2013 года отмечается устойчивый рост ввода на комплексных площадках. В 2013 году на них пришлось 38 % всего введенного в городе жилья, в 2014 году – 47 %, в 2015-м – 48 %, а в 2016 году превысило половину – 56 %.

Каких домов по конструктивному типу строилось больше?

На кирпичные дома в прошлом году пришлось 18 % всех сданных в эксплуатацию домов, на панельные – чуть больше – 20 %, каркасные – 63 %, в том числе сборные – 4 %, сборно-монолитные – 7 %, монолитные – 52 %.

Сегмент каркасного домостроения остается самым массовым, т.к. данный вид конструктива в отличие от кирпичного домостроения позволяет возводить дома в более короткие сроки, имеет более низкую себестоимость и обладает рядом потребительских свойств, присущих традиционному домостроению, но в то же время позволяет легко изменять объемно-планировочные решения, быстро подстраиваясь под потребности конкретного покупателя.

Кроме того, эта технология позволяет строить высотные дома.

Действительно, привычным для Новосибирска стало высотное строительство. Количество ежегодно вводимых в эксплуатацию высотных жилых домов, к которым мы относим дома выше 20 этажей, неуклонно растет. Так, в 2011 году в городе было сдано 9 таких домов, в 2012-м – 12, в 2013-м – 17, в 2014-м – 17, в 2015-м – 28. В прошлом году их количество достигло 32, что составило 25 % от общего числа сданных многоэтажных домов.

Таким образом, четверть всех введенных в городе домов являются высотными. Это в 3 раза больше, чем в 2011 году.

Анатолий Иванович, расскажите более подробно о том, какие квартиры построены в городе.

Как я уже говорил, всего в Новосибирске сдано в эксплуатацию 26 780 квартир. Из них квартир-студий – 3 756, однокомнатных – 13 182, двухкомнатных – 6 379, трехкомнатных 3 226, четырехкомнатных и более – 237. В процентном отношении ситуация выглядит следующим образом: 14 % – это квартиры-студии, 49 % – однокомнатные квартиры, 24 % – двухкомнатные, 12 % – трехкомнатные, на остальные приходится около 1 %.

Несмотря на то что средняя площадь квартир увеличилась – с 50 м2 в 2015-м до 52 м2 в 2016 году, по нашему мнению, чрезмерно высокой остается доля однокомнатных квартир и квартир-студий. Конечно, мне могут возразить, что сегодня не требуются квартиры с комнатами больше 20–25 м2, т.к. население делает ставку на жилье со значительно меньшими площадями. Недаром жилье с небольшими комнатами назвали жильем экономкласса. Действительно, сегодня возможности населения таковы, что небольшие квартиры более доступны и востребованы, но мы должны думать на годы вперед. Анализ ввода квартир показывает, что доля однокомнатных квартир и квартир-студий в среднем составляет 60 % от общего количества, и не меняется уже много лет.

Кроме того, в 2016 году в Новосибирске под ключ введено 4 962 квартиры. За последние пять лет доля таких квартир достигала максимальной отметки в 23 %. Откровенно говоря, доля небольшая. А это влечет за собой бесконтрольную самоотделку и нарушения в процессе эксплуатации впоследствии.

Хотел бы отметить, что нами было направлено письмо в Министерство строительства и ЖКХ РФ, в котором было предложено в целях легализации и контроля за работами по внутренней отделке жилых помещений вводимых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов осуществлять: ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома под самоотделку только для отчета в Росстат и передачи квартир по акту участникам долевого строительства для отделки под ключ и оплаты потребляемых ресурсов; регистрацию прав собственности на квартиры осуществлять только после выполнения работ по их чистовой отделке в полном объеме и приемке их по акту с участием государственной жилищной инспекции, управляющей компании (ТСЖ) и застройщика на соответствие ранее утвержденной застройщиком проектной документации. Данная мера позволила бы не только избежать бесконтрольную самоотделку квартир, которая зачастую приводит к разбалансировке внутренних инженерных систем (отопления, водоснабжения, вентиляции), а иногда к нарушению конструктивной надежности всего дома, но и, говоря откровенно, уменьшить теневой оборот финансовых средств, имеющийся в настоящее время.

Письмом за подписью статс-секретаря заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Натальи Антипиной указанное предложение Управления направлено Минстроем России в Министерство энергетики РФ, Министерство экономического развития РФ и Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для рассмотрения. И вот уже в сентябре 2016 на полях «Российской газеты» представитель Минстроя РФ Никита Стасишин предложил законодательно закрепить минимальную отделку в критериях стандартного жилья. Практику передачи помещений с бетонными стенами, а то и без них, в ведомстве не одобряют.

Считаю, что строительным компаниям Новосибирска следует обратить внимание на то обстоятельство, что в условиях спада экономики и снижения доходов населения спрос на квартиры под ключ будет только расти. Большая часть покупателей приобретает жилье с помощью ипотечного кредита, а квартира с отделкой позволяет сосредоточиться не на ремонте, а на стабилизации своего финансового положения. Бюджет семьи рассчитан таким образом, чтобы приобрести новое жилище с наименьшими затратами, а квартира, которая сдается с отделкой под ключ, дает возможность осуществить переезд с минимальными расходами. Ремонт от застройщика обойдется в 5–9 тыс. руб. с 1 м2, при самостоятельной отделке – в несколько раз дороже – от 19 до 30 тыс. руб. за м2. Кроме того, значительно сокращается время на благоустройство квартиры для проживания.

Во многих городах России квартиры с отделкой уже считаются стандартом сдающегося жилья. Их доля на рынке превалирует. Например, в Красноярске составляет 80 % в общем объеме ввода, в Екатеринбурге – 70 %, в Омске – 34 %, а в Новосибирске – только 19 %.

В настоящее время уже обсуждается предложение Минстроя законодательно закрепить минимальную отделку квартир.

Как изменился жилой фонда Новосибирска за последние 10 лет?

Общий жилой фонд города с 2006 по 2016 год увеличился на 11 млн 813 тыс. м2, а количество квадратных метров, приходящихся на одного жителя города, достигло 22. Ежегодно прирост жилой площади составляет от 4 до 5 % от общего количества квадратных метров жилья.

Меняется ли себестоимость строительства?

В виде эксперимента в этом году мы собрали и проанализировали информацию по затратам на строительство жилых домов в Новосибирске отдельных ведущих строительных компаний.

На основе обобщенных данных можно выделить основные затраты в процентах от общей стоимости строительства, давайте рассмотрим их: приобретение или аренда земли – 7 %, получение технических условий и подключение к инженерным сетям – 8 %, проектирование – 3 %, строительно-монтажные работы (коробка)– 61 %, внутренние работы – 17 %, благоустройство – 4 %.

При этом источники финансирования строительства многоквартирного дома в процентном отношении от его общей стоимости строительства, распределяются следующим образом: привлеченные средства дольщиков (ДДУ) – 55 %, заемные средства (банки и другие кредитные учреждения) – 28 %, собственные средства –17 %.

Безусловно, строительство многоквартирного жилого дома – это сложный бизнес-процесс, требующий создания эффективного механизма финансирования и управления проектом, а также команды профессионалов, занимающихся его реализацией. Однако мы должны отчетливо понимать, что за оптимизацией процессов строительства будущее. Так, по мнению премьер-министра Дмитрия Медведева, актуальной темой на сегодняшний день остается стоимость строительства жилья и меры, направленные на его удешевление. Решение этой проблемы поможет в целом снизить остроту жилищного вопроса. Премьер-министр РФ выделил такие составляющие себестоимости, как затраты застройщиков на приобретение земельных участков под строительство, разработку проекта, подключение к инженерным сетям и некоторые сопутствующие затраты: По каждой из этих позиций можно заниматься снижением стоимости, это очевидно.

Дата публикации:

Понедельник, 30 января 2017

Об авторе:

Анатолий Мотыга
Анатолий Мотыга

Комментарии (0)

    Оставить комментарий

    Вы комментируете как Гость.