Максим Петров: «Повышение цены в среднесрочной перспективе – это неизбежность»

Опуликовано в: Мнение эксперта
1530
Максим Петров

О реализации проектов жилых комплексов «Бавария», «Оазис» и «Е2Е4», ситуации на рынке новостроек в Новосибирске рассказал Максим Петров, директор компании-застройщика ООО «АКД», ООО  «АКД-Мета». 

Как проходит реализация ваших девелоперских проектов – ЖК «Бавария», ЖК «Оазис», жилого дома «Е2Е4»? На какой стадии они находятся?

Все наши проекты реализуются в соответствии с графиком. Так, в первом квартале 2015 года мы сдали третью очередь ЖК «Бавария». Сейчас в проекте введено 36 тыс. м2 площадей из 80 запланированных. Ведется активное строительство следующего лепестка, где примерно 40 % квартир уже проданы, а 25–30 % находятся на стадии совершения сделок. В других очередях квартиры также раскупаются хорошо, так, в готовящейся к сдаче третьей очереди остались свободны не более 30 % квартир. Рассчитываем, что в ближайшее время мы приступим к очередному этапу благоустройства. Завершить работы планируем к октябрю, как это было в первой и второй очередях. С завершением строительства этой очереди в 2015 году мы перешагнем символический экватор. И этой осенью приступим к строительству нового лепестка.

Каждый лепесток – часть жилого комплекса – имеет отличительные признаки. Так, в первом преобладает дерево, во втором – вода, обыгранная морской тематикой. В третьем лепестке создан сад камней из окатышей, поднятых со дна алтайских рек, его тематикой является камень. Здесь созданы большие площадки, выложенные различными видами этого природного материала, альпийские горки с огромными валунами.

Если говорить о нашем проекте «Е2Е4», то по проектной декларации он должен быть завершен к концу 2015 года. На передачу квартир уйдет 6 месяцев, т. е. жители получат ключи в июне 2016 года. В этот срок мы полностью укладываемся, идем в соответствии с намеченным графиком. У нас есть небольшая диспропорция в строительстве 10- и 17-этажных секций, но она в рамках графика будет устранена. Сейчас 10-этажная секция уже полностью в каркасе, мы начинаем работать с оконными проемами, 17-этажная секция находится на этапе строительства 3 этажа. Будем строить по 4 этажа в месяц. В сентябре закончим коробку, параллельно с отставанием на 2–3 этажа будет вестись кирпичная кладка. Все строительно-монтажные работы на 80–90 % мы завершим в 2015 году, а в I квартале 2016 года все доделаем. Благоустройство мы намерены завершить до 15 октября, на весну останется только незначительный объем работ, что не помешает нам сдать объект в срок.

По «Оазису» мы готовим к передаче квартиры в доме около парка, сданном в конце мая. В июле жители получат ключи. Одновременно с этим домом мы вводим первый этап механизированного паркинга, который находится в многофункциональном центре. Общий объем – 520 машино-мест, сейчас мы вводим 265. 

Одновременно ведем строительство еще одного дома, первую секцию планируем закончить до конца 2015 года и в первом квартале следующего передать ключи, вторую – летом 2017 года. Также мы продолжаем строительство танцующего дома, каркас почти завершен, начинаем работать по подземной части, в доме, напомню, предусмотрена двухэтажная парковка. Сдать дом планируем в июне 2016 года. Передать собственникам жилья квартиры – в сентябре следующего года. 

Какой стратегии придерживается ваша компания? Повлияла ли экономическая ситуация на рынке на планы компании по реализации ЖК, в том числе на сроки и объемы строительства, благоустройства и т. д.?

Мы продолжаем придерживаться стратегии строительства на собственные средства, без привлечения кредитных ресурсов. Считаю, что в сложившейся экономической ситуации это еще более безумный поступок, чем год назад. Нам вполне хватает денежного потока от продаж. Единственные корректировки, внесенные в наши планы, касаются темпов строительства – мы придерживаемся средних темпов и средних планов по вводу. Сейчас лучше сконцентрироваться на продукте, не гнаться за объемами, поскольку спрос объективно сжимается. Все проекты строятся по плану, учитываем ситуацию с тем, чтобы вносить изменения в пошаговую тактику. Кроме того, у нас созданы определенные страховые резервы. Сроки строительства и ввода в эксплуатацию объектов мы не корректируем, напротив, сдали последнюю очередь ЖК «Бавария» на 3 месяца раньше.  

Строительство 9-этажного дома, который позиционировался как дом повышенной комфортности, мы отложили. В доме нет однокомнатных квартир, а площадь двухкомнатных составляет 70–76 м2, трехкомнатных – 95–100 м2. И соответственно спроектированы и количество квартир – всего 40, и параметры помещений – с 3-метровыми потолками, остекление. В связи с ситуацией в экономике, мы приняли решение, что объект на рынке остается, но мы переносим срок ввода. В течение этого года завершим работы по формированию его внешнего вида и благоустройство, чтобы не мешать жителям других домов. Мы отложили этот продукт на более поздний период в связи с тем, что сейчас спрос на такое жилье минимален, а продавать по низким ценам не считаем нужным. После восстановления платежеспособного спроса, думаю, это произойдет в течение года, продукт станет интересен рынку. 

Вносите ли в проекты изменения с точки зрения использования других строительных материалов, поскольку стоимость импортных материалов возросла?

С каждым введенным объектом качество нашего продукта повышается, поэтому мы не идем на снижение себестоимости за счет использования более дешевых материалов, хотя аналоги мы, несомненно, ищем. В том числе и по тем материалам, которые больше не поставляются из-за попадания в санкционные списки.

Можно ли сделать вывод, что рентабельность строительного бизнеса уменьшилась?

То, что рентабельность сократилась, – неоспоримый факт. Но приближается ли она к минимальной – вопрос конкретного объекта, проекта и застройщика. Затратная часть сейчас растет, по одним позициям не так ощутимо, по другим – сильнее. Доходная часть растет гораздо более медленными темпами. Тем не менее по нашим объектам рентабельность положительная. Мы рассчитываем, что в ближайшее время ситуация в экономике улучшится.

Как в целом вы оцениваете ситуацию на рынке? 

Рынок сжался, думаю, на 20–30 %. Это связно с тем, что ранее более половины сделок, совершались при помощи ипотеки. Но после того, как ЦБ в конце прошлого года существенно повысил ставку, ставки по кредитам выросли, и достаточно долго, фактически до апреля, решался вопрос с запуском программы ипотеки с господдержкой, в I квартале 2015 года на рынке было затишье. По высоким ставкам ипотеку практически никто не брал, сделки были единичными, в основном через Сбербанк, который выдавал ипотеку под 14,5 %. И были остаточные ипотечные решения, вынесенные до роста ставок. Доля ипотечных сделок резко сократилась. Кроме того, многие наши покупатели продавали имеющееся жилье, а сделать это очень сложно, поскольку ипотека с господдержкой ориентирована только на первичный рынок. Поэтому временной отрезок на сделку увеличился в два раза как минимум. В то же время материалы, услуги подрядных организаций дорожают, и инфляционное давление заставляет застройщиков поднимать цены на строящееся жилье.

Обострилась ли конкуренция? Предлагают ли застройщики специальные программы, акции? 

Конкуренция обострилась. На рынке предлагаются различные скидки, зашитые в различные ипотечные программы. Используются два подхода: завуалированные, когда предлагается ипотека под 8 %, и открытые скидки. Но ситуация на рынке такова, что снижать цены практически нет возможности и те застройщики, которые это понимают, не объявляют акции. 

Наша компания изначально не использовала ценовой маркетинг. Стоимость квартир, которые мы предлагаем, ориентирована на конечного покупателя, готового заключить договор и внести первоначальный взнос. Но тем не менее мы предлагаем рассрочку до конца строительства по ставке 20 % годовых с фиксацией цены. Все честно и прозрачно.

Единственная скидка, которую мы предоставляем покупателям, действует на пакетное предложение: квартира плюс парковочное место, скидка может достигать 100 тыс. руб. в зависимости от парковочного места. Это мы делаем для поддержания концепции жилого комплекса. Нам нужно давать людям инструменты, позволяющие приобрести парковку. Более того, недавно мы с нашим основным партнером предложили парковки в уже сданных домах в рассрочку на срок до трех лет под 8 % годовых. При этом весь период рассрочки покупатель вносит платежи по графику, право собственности к нему переходит после полной выплаты стоимости. Все это время эксплуатационные расходы оплачиваются инвестором, а не покупателем. Содержание парковочного места обходится в 1,5–2 тыс. руб. в месяц.

Почувствовал ли рынок влияние ипотеки с господдержкой? Становится ли застройщикам легче? 

В начале года на рынке возник отложенный спрос. Многие потенциальные покупатели решили переждать смутные времена. Сейчас ситуация улучшается, события развиваются скорее по оптимистичному сценарию. Элементы паники, которые наблюдались зимой, исчезают, и рынок входит в нормальное русло, тем более что люди понимают, что цены будут расти.

Еще один фактор – снижение ставок по банковским вкладам, что снова делает недвижимость конкурентным инструментом инвестирования. Думаю, приток покупателей мы увидим в июле–августе, когда истекут 6-месячные договоры по вкладам.

На сколько повысятся цены? 

Это зависит от проекта, но, думаю, повышение цены в среднесрочной перспективе в пределах 20 % – это неизбежность. Это примерно два года.

Чем отличается жизнь жильцов в ваших комплексах? Что становится неотъемлемой частью их досуга уже сегодня? Что планируется привнести в ближайшее время?

Мы уделяем особое внимание инфраструктуре и созданию соседских отношений между жильцами внутри каждого объекта. Например, в «Баварии» образовалось ядро жильцов со схожими интересами: они собираются, играют в футбол, гуляют с детьми, которых здесь много. Зарождается доброе соседство, формируется культура владения собственностью, действует механизм общественного порицания, когда жители делают замечание соседям за брошенный окурок и т. д.

ЖК «Оазис» стал первым объектом, где мы применяем социальный инжиниринг, в том числе организуем комьюнити-центр для жильцов. У нас уже прошло несколько мероприятий, одно из самых ярких было приурочено ко Дню защиты детей. Важно, что организовали его жители при нашей незначительной поддержке.

Коммуникационный центр развивается, мы проводим интеллектуальные игры и другие мероприятия, например, зимой занятия для детей на коньках, летом – по йоге. Около шестой части жителей уже участвует в общественной жизни комплекса.

Мы выделили помещение для центра, пока оно не отремонтировано. Жильцы хотят его облагородить и использовать для развития общественной жизни комплекса.

Эту практику мы будем распространять на другие жилые комплексы. В «Баварии» планируем создать подобный центр уже этим летом. Наша задача – запустить процесс, но в перспективе он должен быть самостоятельным, инициатива должна исходить от жителей, а не застройщика или управляющей компании. Уверены, что у таких проектов есть будущее, поскольку это нужно жильцам в новых комплексах.

Дата публикации:

Вторник, 30 июня 2015

Об авторе:

Максим Петров
Максим Петров

Комментарии (0)

    Оставить комментарий

    Вы комментируете как Гость.