Максим Петров: «С весны 2017 года рынок начнет расти»

Опуликовано в: Мнение эксперта
842
Максим Петров

ГК «АКД» ожидает в 2017 году роста рынка, несмотря на отмену госипотеки. В том числе будет реализовываться отложенный спрос, потому что люди устали от кризиса и хотят жить дальше, не опасаясь экономических потрясений. Позитивный настрой компании основан на опыте реализации трех проектов: ЖК «Оазис», ЖК «Бавария» и ЖК «Спектр». О проектах, планах и прогнозах журнал «Всё о новостройках» побеседовал с Максимом Петровым, директором группы компаний «АКД».

Как вы оцениваете ситуацию на рынке? Как можно охарактеризовать нынешнее состояние рынка? Есть ли спрос? Продажи?

Мы оцениваем ситуацию на рынке как рабочую. И, более того, уверены, что с весны 2017 года, рынок начнет расти.

Если сравнивать сегодняшнюю ситуацию на рынке с той, что была год назад, то можно говорить об устойчивой стагнации: это не рост, но и не падение, а стабильная ситуация. В перспективе мы ожидаем всплеск спроса на новостройки в связи с завершением программы госсубсидирования ипотечных ставок. Конечно, вряд ли спрос вырастет так же сильно, как в 2014 году. Но часть людей, которые раздумывали о покупке квартиры, это подстегнет к принятию решения. Мы ожидаем, что и декабрь 2016 года на рынке недвижимости будет достаточно насыщенным месяцем.

На чем основан ваш оптимизм?

На наших продажах, которые существенно улучшились по сравнению с прошлым годом, хотя пока и проигрывают результатам двухлетней давности. И если два года назад ситуацию можно было охарактеризовать как очень хорошую, то сегодня как нормальную. Соответственно, прогнозы у нас только позитивные. Я думаю, все уже справились с истерией вокруг кризиса, который уже постепенно сходит на нет. Люди живут дальше, покупают недвижимость, и ничего страшного, что нам пророчили различные аналитики и эксперты, не произошло.

Покупательская способность не упала до нуля, совокупное количество покупателей, которые хотят именно сейчас улучшить жилищные условия, уменьшилось, но, главное, на рынке произошло перераспределение спроса. Сейчас люди более придирчиво выбирают не только квартиру, но и компанию-застройщика. Смотрят все – от планировки до управляющей компании и благоустройства, соседства, инфраструктуры и т.д. И выбирают квартиру в проектах, максимально этим параметрам соответствующих.

Вы ожидаете улучшения, даже несмотря на то что госипотеки не будет?

Да. Мы считаем, что на рынке за этот непростой период сформировался отложенный спрос, который начнет реализовываться в 2017 году.

Завершение программы госипотеки не ввергнет рынок в коллапс. Ставки по ипотечным кредитам не взлетят до критичного уровня, а, скорее всего, сохранятся на сегодняшнем уровне. Следовательно, и ожидать ухудшения ситуации не стоит.

По какой ставке сейчас можно купить жилье в ваших проектах? И что будет после Нового года? Какой будет ставка на ваши новостройки?

У нас действует соглашение со Сбербанком с минимальной ставкой 10,9 %, чего не было даже в 2012 году. Тем, кто хочет получить кредит по такой низкой ставке, советую поторопиться и успеть оформить кредит до Нового года. Тех, кто не торопится и рассчитывает покупать квартиру в течение следующе года, по моим прогнозам, в начале года, возможно, ожидает небольшое повышение ставки до 12–13 % годовых. Но, скорее всего, в течение года, банки будут снижать ставки, появятся новые программы, новые условия, и ипотечная ставка будет держаться на среднем уровне 12 %.

Произойдет ли корректировка цены? Сейчас некоторые застройщики, жертвуя рентабельностью, снижают цены в рамках совместных программ с банками. Готовы ли вы договариваться с банками?

Мы сотрудничаем со всеми ведущими банками и ведем переговоры по всем программам, действующим в банках-партнерах. Но давать скидку мы на сегодняшний день не готовы и, вероятно, не будем этого делать и в следующем году.

Нужно понимать при покупке недвижимости, из чего делается скидка. У застройщиков сейчас нет сверхприбыли, есть маржа, и на текущий момент в нынешних экономических условиях она находится на низком уровне. Тем более что курсы доллара и евро по отношению к рублю остаются достаточно высокими, а дом примерно на 30 % состоит из импортных материалов. В такой дисконтной ситуации дом либо не достраивается, либо качество используемых материалов снижается. Качество наших проектов останется неизменно высоким.

Сохранилась ли финансовая модель компании, в рамках которой не привлекаются кредитные средства на финансирование строительства объектов?

У нас нет банковских кредитов, мы от них не зависим. Мы строим на собственные средства и привлеченные средства дольщиков. Следим за финансовой устойчивостью компании и формируем резервы. И даже если у нас наступит время, когда не будет ни одной продажи, мы сможем достроить начатые объекты и передать их дольщикам. Эту финансовую стратегию мы планируем использовать и в дальнейшем.

С какими результатами завершает год ваша компания? Будет ли выполнено все намеченное?

Во всех трех проектах, которые реализует наша компания, в 2016 году произошли существенные события, в том числе в ЖК «Оазис» мы сдали еще один дом площадью около 15 тыс. м2, это первая очередь 25-этажного дома, и еще одну часть парка, что порадовало наших жителей. Планируем сдать дом № 22 до конца года. Таким образом, в 2016 году в ЖК «Оазис» будет сдано 30 тыс. м2.

В ЖК «Бавария» был сдан еще один лепесток, выполненный в принципиально новом качестве. Это 15 тыс. м2. Аппетит, как известно, приходит во время еды, и в «Баварии» это наглядно демонстрируется, поскольку каждая новая очередь становится все более качественной и интересной, очевиден наш прогресс как девелопера.

В сентябре мы также запустили новый проект – ЖК «Спектр». Это 4-этажные дома в Кольцово. Ставку на продажи мы делаем с нового года, пока только разгоняемся. Но, как мы и ожидали, интерес к проекту есть. Строительство только началось. Работа на площадке идет, думаю, к весне уже можно будет приезжать, чтобы увидеть, как дома будут выглядеть в реальности.

Как меняется ваш продукт? Какой опыт вы использовали при разработке концепции и проектировании ЖК «Спектр»?

Мы использовали весь наш опыт, наработанный на других проектах. Во-первых, в планировках мы учли не только собственные удачные разработки, но и то, как люди перепланировали квартиры в «Оазисе» и «Баварии». Кроме того, при передаче ключей мы проводим опрос наших жильцов, и все предложения, которые они оставляют в анкетах, тщательно анализируем и учитываем при проектировании следующих объектов. Благодаря этому в двух первых домах «Спектра» на сегодня представлено 48 планировочных решений для абсолютно всех категорий жильцов, будь то семьи с разным количеством детей или молодые люди. Мы начинаем с того, что люди делают дома, предусматриваем маршруты передвижения по квартире, учитываем особенности сибирского климата, когда зимой мы носим много теплой одежды, и ее нужно снять и повесить рядом с входной дверью. Так у нас появилось понятие «грязной» зоны, в которой мы находимся в уличной одежде и обуви. Через эту зону не должны проходить маршруты движения по квартире, а рядом удобно иметь санузел, где можно помыть руки, и только потом перейти в другую часть квартиры. Также мы продумывали расположение детской комнаты в зависимости от возраста ребенка. Для семей с маленькими детьми удобно, когда детская находится рядом со спальней родителей, для семей с подростками, наоборот, важно обеспечить самостоятельность ребенка и возможность личной жизни родителей, и мы разносим эти комнаты по разным концам квартиры, разделяя буфером в виде ванной комнаты. Появились у нас квартиры со вторым светом – в кухне-гостиной потолок 6 м и есть антресоль с окном. Это совсем иной уровень комфорта и эргономики пространства.

Квартиры с антресолью, т.е. вторым уровнем, у нас есть и в «Оазисе», но в «Спектре» мы сделали также квартиры с террасами, где можно в теплое время года выпить кофе или подышать свежим воздухом, ведь комплекс расположен в Кольцово, где сохраняется благоприятная экологическая ситуация.

Такой подход гарантирует, что в «Спектре» каждый покупатель найдет именно свою квартиру, т.е. вариант, оптимально подходящий именно к его потребностям.

Кстати, по объему жилья «Спектр» – это еще одно Кольцово, где будут жить 15 тыс. человек, и население наукограда после завершения нашего проекта будет удвоено.

Второй момент – благоустройство. И здесь мы также привыкли удивлять, нам нравится над этим работать. В «Спектре» наш подход остается неизменным – это функциональность, эстетика и разумное соотношение цены и качества. Чтобы это было удобно и комфортно, но не стоило слишком дорого в обслуживании. Концепция благоустройства «Спектра» называется «Печать эволюции»: каждый двор будет представлять определенную эпоху. Мы планируем на весь проект три вехи развития человечества – от динозавров, археологических раскопок в первом варианте, до божественного сценария происхождения человека – во втором. И в третьем варианте, возможно, будет представлена теория инопланетного происхождения человека. Пока до конца этот этап не оформился, мы над этим активно работаем.

Трудно ли покупателям сделать выбор из практически 50 планировок?

Нет, не трудно. Они делятся по метражу, бюджету покупки, составу семьи, предпочтениям. Сначала мы беседуем, определяем, что ищет покупатель, а затем предлагаем уже сокращенное количество вариантов. Так, семье с тремя детьми вряд ли подойдет однокомнатная квартира. Или, если покупатель хочет купить двухкомнатную квартиру, то следующий шаг – определение оптимальной площади. У нас есть «двушки» от 60 до 85 м2. Нужны большие спальни или огромная кухня-гостиная? Кстати, одна из особенностей нашего проекта – соответствие последнему тренду: почти в каждой квартире есть кухня-гостиная. Мы понимаем, что большую часть семейной жизни люди проводят в общественных зонах квартир. А спальни нужны, чтобы в них спать. Детские должны быть чуть больше – детям нужно место для игр и учебы.

Что сейчас можно купить? Будет ли расти цена? Выгодно вложить средства в ваш проект в инвестиционных целях?

Все наши проекты ориентированы исключительно на конечного потребителя. Сейчас средняя цена квадратного метра в «Спектре» 60 тыс. руб., а дальше цена будет только расти. Это проект выше среднего уровня, так же, как и ЖК «Бавария». Скорее, бизнес-класс, и цена будет соответствующей.

В «Оазисе» средняя цена квадратного метра сейчас около 70 тыс. руб., в Баварии – 64 тыс. руб.

Существует стереотип, что Кольцово – это далеко. Это локация со сложной транспортной доступностью, железнодорожными переездами и т.д. Так ли это?

Во-первых, в прошлом году сдан тоннель под линией железной дороги, он вполне рабочий. И проблема железнодорожного переезда решена. Что касается ориентации «Спектра», то первая волна наших покупателей – это жители Кольцово, Академгородка и Бердска, для которых эта локация не является удаленной. Тем более транспортная доступность территории существенным образом улучшилась. До Академгородка, мы проводили специальное исследование, – 17 минут от офиса продаж до гостиницы «Золотая долина» в Верхней зоне Академгородка, 13 минут – до Технопарка.

Есть ли в проекте социальная инфраструктура?

У нас есть вся инфраструктура наукограда Кольцово, включая две школы, в том числе престижный биотехнологический лицей. Кроме того, до 2020 года будет построена школа рядом со «Спектром». Также недалеко расположены гимназия «Горностай» и школы Академгородка. Кстати, вся инфраструктура Академгородка нашим жителям также будет доступна.

Предусмотрены ли в ваших проектах коммерческие площади?

Пока коммерческие площади есть только в ЖК «Оазис». Для жителей это неоспоримый плюс, поскольку собственная инфраструктура комплекса – это дополнительный комфорт проживания. Очень удобно, когда для покупки продуктов или лекарств в аптеке не нужно покидать пределы жилого комплекса. Теперь в «Оазисе» три магазина, в том числе два – сетевых супермаркета, есть медицинский центр, стоматологическая клиника, салон красоты, магазин цветов. Недавно открылась автомойка внутри механизированного паркинга.

Сейчас коммерческая недвижимость продается по цене в среднем 65 тыс. за м2. Также мы предлагаем помещения в аренду по 500–600 руб. за м2 в месяц.

Планы на 2017 год. Рассматриваете ли вы новые проекты?

Безусловно. От подбора земельного участка до старта проекта проходит достаточно большое количество времени, поэтому уже сейчас мы думаем о новой площадке. Пока находимся в поиске.

Что касается планов, то в 2017 году мы планируем сдать еще один 9-этажный дом и вторую очередь 25-этажного дома в ЖК «Оазис», пятая очередь – новый лепесток «Огонь» – в «Баварии». В «Спектре» первый этап будем вводить летом 2018 года.

Данные об объектах:

Дата публикации:

Вторник, 29 ноября 2016

Об авторе:

Максим Петров
Максим Петров

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.