Вадим Сухарев: «Жить нужно в пригороде»

Опуликовано в: Мнение эксперта
473
Вадим Сухарев

О ситуации на строительном рынке, законодательных новациях, проектах компании и ценовых войнах журналу «Всё о новостройках» рассказал член совета директоров группы компаний «АКД» Вадим Сухарев.

Вадим Владимирович, ваша компания реализует несколько проектов в различных сегментах рынка, поэтому вы, что называется, держите руку на пульсе. Как вы оцениваете ситуацию на рынке новостроек, в целом в строительстве? В интервью нашему журналу в конце 2016 года руководитель вашей компании говорил об ожидаемом росте рынка весной 2017-го. Можно ли сегодня сказать, что этот рост начинается?

Существуют разные мнения о ситуации на рынке, о том, как будут развиваться события. И ранее разные аналитики давали различные прогнозы по перспективам рынка жилья, и в частности новостроек. Поделюсь тем, что вижу я. Некоторое оживление спроса в конце прошлого года резко сменилось спадом в течение зимних месяцев начала 2017 года. И представители нескольких новосибирских агентств недвижимости, с которыми мне удалось пообщаться, говорили о том, спрос на жилье есть, но нет спроса на новостройки. Первичное жилье в этот момент серьезно отстало по спросу от вторичного, ситуация была характерна для всего новосибирского рынка, вне зависимости от застройщика. Весной спрос на строящееся жилье начал восстанавливаться. Внятно назвать причины происходящего пока не смог ни один эксперт.

Рынок оживает, это уже устойчивый тренд, и строителям становится легче. Конечно, если рассматривать первое полугодие в целом, мы ожидали больших объемов продаж, тем не менее сегодня мы выходим на уровни продаж, которые можно назвать среднедостаточными. По одним проектам мы уже достигли плановых показателей, по другим – приближаемся к этой планке и надеемся во втором полугодии нарастить продажи, чтобы по итогам года выполнить внутренний план компании.

И по «Баварии», и по «Оазису» мы не ставили агрессивных планов на 2017 год, понимая ситуацию на рынке, придерживаясь, скорее, модели консервативной, нежели очень оптимистичной. «Спектр» пока находится в самом начале реализации и пока является новым для рынка продуктом, тем не менее показывает хорошие для старта результаты.

Как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация до конца года? Какие возможные позитивные и негативные события вы учитываете, планируя деятельность компании?

Мы рассуждаем следующим образом. Наша компания – строительная и работает с таким продуктом, приобретение которого потребитель в случае неблагоприятных экономических условий может отложить, в отличие от, например, продуктов питания или даже автомобиля, который изнашивается, и владелец вынужден его менять на новый. Вопрос смены квартиры, приобретения первичного жилья люди решают всего несколько раз в жизни, а часто – даже один раз. Это очень ответственный шаг. В то же время не секрет, что доходы населения значительно снизились за последние несколько лет. Люди оказались в новых экономических условиях, поэтому им нужно время, чтобы к ним адаптироваться. Конечно, даже в этих реалиях жилье покупали и будут покупать, поскольку это не роскошь, а необходимость. Несмотря на все сложности, жизнь продолжается, а ситуация в экономике стабилизируется, по крайней мере, нет резких скачков рубля относительно основных резервных валют – доллара и евро. Мы рассчитываем на то, что эта стабильность станет основой для роста спроса на новостройки.

Если говорить более детально о сегментах, в которых вы работаете: малоэтажное строительство бизнес-класса, многоэтажное среднего, то где ситуация выглядит лучше? Иначе говоря, какое жилье пользуется спросом?

Думаю, что некорректно сравнивать проекты из различных сегментов между собой. У каждого такого проекта – свой покупатель, своя специфика, даже философия. Так, «Бавария» – проект малоэтажный пригородный, это более высокий ценовой сегмент, чем «Оазис». И хотя цена квадратного мера находится примерно на одном уровне, относительно локации «Баварии» удается за эти деньги создавать более дорогой продукт. Покупка в центре – это совсем иной сценарий. Здесь люди много платят именно за место.

Но нам сейчас больше нравится ситуация, которая развивается в пригороде. Спрос на такое жилье более стабильный, кроме того, имеет положительную динамику, меньше зависит от контекста. В центре больше конкуренция, спрос, сильнее зависим даже от каких-то событий на стройплощадке.

Мы строим наши проекты, в том числе, чтобы показать новосибирцам, что жить нужно за городом.

Есть ли сейчас на рынке ценовая конкуренция? И участвует ли в ней ваша компания?

Безусловно, этот фактор на рынке присутствует. Застройщики начали активно использовать ценовую конкуренцию два года назад. Вспомните, как весь город был завешан рекламными щитами с рекламой одного проекта и чуть ли не бесплатной для покупателя ипотекой.

Мы в этих играх не участвуем. Чтобы узнать цену квартир в наших объектах, достаточно зайти на наш сайт. И эту же цену покупатель получает, когда приходит в офис. По отдельным позициям возможны небольшие скидки, но это относится к премиальному сегменту – пентхаусам.

Конечно, ценовые войны влияют и на нас. Так, мы вынуждены держать цены ниже, чем хотелось бы, в связи с реальными издержками, но мы снижаем собственную маржу, чтобы соответствовать среднерыночным показателям. Отмечу, что маржа сейчас намного ниже, чем в нашем бизнес-плане, поэтому приходится обращать внимание на каждую деталь. Если раньше можно было принимать решения по принципу «мне нравится», то сейчас всегда на первом месте вопрос: сколько это стоит и сколько даст прироста или экономии на квадратный метр. Наш подход, таким образом, стал прагматичнее. И если бы мы сейчас рассматривали вопрос о том, заходить ли на этот рынок, мы бы на него не пошли из-за низкой доходности. Но поскольку мы уже работаем в строительном бизнесе, то воспринимаем ситуацию через призму долгосрочных перспектив. Считаем, что сейчас такой период, когда мы просто строим для того, чтобы строить и продавать, зарабатывая минимум, который покрывает наши инвестиции и риски. Но уверены, что постепенно ситуация со спросом нормализуется. Тем более что часть компаний уже уходят с рынка, а сам рынок постепенно сегментируется по принципу доверия к бренду, к застройщику. Сейчас мы прилагаем все усилия, чтобы остаться в пуле застройщиков, которым люди доверяют.

На сколько нужно повысить цену квадратного метра, чтобы маржа компаниисоответствовала бизнес-плану?

Если бы цены повысились на 10 %, то финансовые показатели стали бы намного лучше.

На сколько должны увеличиться продажи, чтобы вы приняли решение о повышении цен?

Механизм ценообразования в нашей компании достаточно простой: мы выводим объект на рынок, и когда продается определенное количество однотипных квартир, то цена на них повышается. Это происходит практически автоматически. В каждом доме, который мы строим, цена повышается в любом случае, а нам бы хотелось изначально выходить на рынок с более высокой ценой, но пока не видим такой возможности. При выводе новых объектов мы анализируем ситуацию на рынке и выходим с наиболее консервативным вариантом.

Как сильно повлияло на ситуацию завершение программы госипотеки? На ваш взгляд, готовы ли банки реально снижать ставки уже вне рамок этой программы?

Господдержка, безусловно, оказывала на рынок определенное влияние. Характерный пример – последние месяцы 2016 года, когда спрос держался на хорошем уровне, но мы не ожидали такого влияния. Скорее всего, здесь дело не только в программе господдержки, но и в целом наборе факторов, которые сработали одновременно. Что же касается этой программы, то за прошедшие с ее завершения полгода для потребителя ничего не поменялось. ЦБ снизил ключевую ставку, банки вслед за этим понизили ставки по ипотеке. И фактически сегодня на рынке есть предложения со ставкой ниже 10 % годовых и стабильные предложения от крупных банков со ставкой около 10–10,5 % годовых. Это вполне адекватные цифры. Банковские эксперты считают, что порог эластичности находится в районе 12–13 %, где резко снижается спрос. А сейчас речь идет о том, что ставка будет снижаться и дальше.

Стало ли покупателей с ипотекой больше?

Доля таких покупателей не изменилась. У нас всегда был определенный процент тех, кто покупал жилье при помощи ипотеки, и доля тех, кто приходит с наличными деньгами, и небольшая часть тех, кому интересна рассрочка от застройщика. И их соотношение остается примерно одинаковым.

Отдельно хотелось бы обсудить тему новелл законодательства, регулирующего строительную отрасль, все ли изменения уже прижились? Как вашей компании удалось приспособиться к изменившимся реалиям?

В нашей компании превалирует сдержанный консервативный подход. При появлении новых законопроектов мы всегда заранее проигрываем возможные сценарии работы в новых условиях. К счастью, не все законопроекты становятся законами.

То, что касается раскрытия информации по новым требованиям, мы прошли этот путь с проектом «Спектр» и можем смело говорить о том, что ничего особо сложного в этом нет, но требует огромного количества бумаг и довольно большого высококвалифицированного человеческого ресурса.

Если говорить о тех изменениях, которые вступают в силу с 1 июля 2017 года, мы подготовились к ним фундаментально. У нас на всех объектах есть достаточное количество разрешений на строительство, по которым мы можем начинать новые объекты в течение как минимум ближайших двух лет. А за это время станет понятно, как работают новые нормы, в том числе касающиеся размеров капитала и т.д. У нас есть время разобраться в этих новациях.

Единственным исключением является второй этап проекта «Спектр». Первая часть – малоэтажные дома, на часть из них уже есть разрешения. Вторая часть – это дома средней этажности, от 5 до 9–10 этажей, сейчас находится на этапе разработки генплана. Мы ожидаем, что этот проект выйдет на рынок не ранее, чем через год.

В какой стадии реализации находятся ваши объекты: ЖК «Оазис», ЖК «Бавария» и новый – ЖК «Спектр». Вы сказали, что продажи весной выросли, во всех проектах?

Что касается «Баварии», то она практически сама себя продает, поскольку весна и лето – лучший сезон для покупки малоэтажного жилья. Нам не приходится предпринимать особых усилий. Сейчас на сдаче находится еще одна очередь проекта, произойдет это вовремя, и далее мы будем закладывать следующий лепесток. В продаже есть квартиры как готовые, так и строящиеся. Завершение всего проекта ожидается через два года.

В «Оазисе» мы пересекли медиану проекта. Думаю, озвучивать сроки окончания строительства пока рано, работа над проектом продолжается. Так, мы сдали еще один дом, правда, с задержкой по вине подрядчика, который подвел с поставкой фасадов. Конечно, это негативно отразилось на продажах, поскольку дом без фасадов, даже практически завершенный, выглядит недостроенным. Сегодня дом сдан, а показатели продаж по «Оазису» адекватны ситуации, есть устойчивая положительная динамика.

Еще два дома находятся в стадии строительства. Это 9-этажный дом, который будет сдан летом с небольшой задержкой, и 25-этажный со сроком сдачи в сентябре, но реально он будет сдан в конце текущего – начале следующего года, мы прилагаем для этого все усилия. На сроки окончания строительства повлиял спад продаж, поскольку в строительстве дома задействуются средства дольщиков. Сейчас эту ситуация мы переломили.

Кроме того, мы вывели на рынок еще один дом – башню возле парка. По моему мнению, это самый лучший дом в «Оазисе». Он расположен в верхней точке площадки, из окон виден весь парк, а с верхних этажей – река. Недавно на рынке появились слухи, что дом заморожен, но это не так. В дом уже вложено более 70 млн руб., однако подвижки не так очевидны, поскольку строительство находится на нулевом цикле, в частности, строится двухуровневый подземный паркинг. По плану нулевую отметку мы проходим в июне, и затем уже продвижение строительства будет более заметным, хотя в финансовом плане возведение каркаса менее затратно. Надеюсь, что доверие к нашему объекту вернулось и в дальнейшем будет только расти.

Ну и ЖК «Спектр». Сейчас покупатели, которые приезжают на площадку, уже видят второй этаж дома. Также произошло важное событие – дорога, ведущая к жилому комплексу, вынесена на публичные слушания. Надеемся, что благодаря совместной работе с местными и региональными властями до конца лета этот вопрос будет решен. Сроки строительства домов в «Спектре» зависят сейчас не от темпов работ, а от того, когда будут введены мощности общегородского значения. Сейчас мы строим с большим опережением графика, но, естественно, взяли довольно весомый резерв по времени на возможные проволочки с мощностями.

Ваша компания уже традиционно является законодателем моды на рынке новостроек. Так, вы одними из первых начали делать акцент на благоустройство территории, создание собственной концепции каждого проекта, которая находила отражение в их инфраструктуре. Какие новые направления в проектах компания развивает сейчас?

Предложение появляется тогда, когда есть спрос. Это особенно наглядно видно на примере «Оазиса». Та инфраструктура, которая нужна жителям, там появляется. И это не зависит от застройщика. Собственники бизнеса лучше знают свою специфику, понимают, где будут востребованы, и сами выходят на нас с предложениями о приобретении коммерческих площадей. Так, в «Оазисе» уже появились магазины, детские сады, медицинские центры, аптека и т.д.

От нас зависит не инфраструктура, а благоустройство, и мы подходим к этому добросовестно: проводим конкурсы, предлагаем те или иные объекты. Что-то приживается, что-то нет. Ранее мы покупали детские площадки Hags, после падения рубля к евро мы работаем в духе импортозамещения: нашлись новосибирские мастера, которые предлагают различные творческие решения. Они работают, в том числе, по нашим собственным идеям и в «Баварии», где этой осенью мы сдаем лепесток со стихией огонь.

Я считаю, что мы задали высокую планку благоустройства, и теперь ее придерживаемся на всех проектах. Когда мы проводим опросы среди покупателей, то одной из причин покупки квартиры именно в наших проектах часто звучит именно благоустройство. И мы понимаем, что наши усилия были вознаграждены.

В «Спектре» мы также будем поддерживать уровень благоустройства, заданный другими нашими объектами. Концепция этого ЖК рождалась больше года, рассматривались различные варианты, велись споры и т.д. Считаю, что получилось неплохо, хотя подробности мы пока не раскрываем, сохраняя интригу. Название концепции – «Печать эволюции», а каждый двор будет отражать определенную эпоху развития человечества.

Что касается новых направлений, то сейчас мы для «Спектра», используя опыт других проектов и коммуникацию с жильцами, разработали целый пакет новых планировок. Это беспрецедентная работа. В этом пакете есть планировки для любого покупателя, каждый найдет квартиру для себя. Например, если квартира предназначена для семьи с маленьким ребенком, то спальная комната должна граничить с детской, чтобы ночью услышать его плач, а если ребенок подросткового возраста, то его комната должна быть расположена дальше от родительской спальни. И это одна из сотен деталей, которые мы прорабатывали. Есть квартиры с террасой, двойным светом, почти все квартиры с кухней-гостиной и т.д. Конечно, для рынка сегодня удивительно, что в двух относительно небольших домах предлагается более 50 вариантов планировок квартир. Но это еще не все. По мере строительства «Спектра» мы предложим еще более новые и интересные решения.

Кстати, еще одной особенностью проекта является то, что на нынешней стадии здесь востребованы более дорогие квартиры, где цена квадратного метра значительно выше из-за нестандартного проектного решения.

Продолжаете ли вы поддерживать стремление своих жильцов к здоровому образу жизни, в том числе к занятиям спортом? Что нового с точки зрения спортивной инфраструктуры появляется в ваших проектах?

Конечно, в «Баварии» усилиями жителей даже создана сборная по флорболу. Также жильцы по пятницам собираются и играют в футбол, а женщины занимаются фитнесом.

С развитием проекта «Оазис» все более заметны его преимущества как комплексного проекта. И одно из них – мы можем создавать в Сити-парке различные концепции в рамках одной площадки. Сегодня мало у кого из застройщиков есть чем заняться подросткам. Большая доля внимания традиционно уделяется площадкам для малышей. А подростки выпадают из фокуса внимания. Им остаются «лавочки и пиво». В «Оазисе» есть такая альтернатива для досуга подростков, как экстрим-площадка, где можно кататься на скейтах, велосипедах, пускать энергию в мирное русло. Есть также многофункциональная площадка, где можно заниматься несколькими видами спорта – футболом, баскетболом, волейболом и т.д. Мы опробовали этот формат в «Баварии» и, убедившись, что жильцам нравится, перенесли этот опыт в «Оазис». До конца лета она будет сдана.

Данные об объектах:

Информация о застройщике:

ЛогоНазваниеАдресОбъекты
«АКД-Мета» ООО «АКД-Мета» ООО
ул. Лескова, 23
(383) 239-10-01
«АКД» ГК «АКД» ГК
Кольцово, 19
(383) 399-11-00
«АКД» ООО «АКД» ООО
(383) 3-100-105

Дата публикации:

Четверг, 29 июня 2017

Об авторе:

Вадим Сухарев
Вадим Сухарев

Комментарии (0)

    Оставить комментарий

    Вы комментируете как Гость.