Эра арендатора

Опуликовано в: Офисная недвижимость
5019
Эра арендатора

В условиях сложной экономической ситуации многие компании вынуждены более рационально подходить к аренде офисов. В результате предложение на офисном рынке растет, а ставки снижаются. И если раньше это был рынок арендодателя, то сейчас наступила эра арендатора.

«На рынке качественных офисов Новосибирска сейчас наблюдаются такие тенденции как сокращение спроса и снижение ставок аренды, – говорит Светлана Яровая, руководитель проектного отдела компании ASTERA. – Доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов «А» и «В» доходит до 20–25 %. В связи с этим собственники вынуждены предлагать помещения по более низким ставкам, чтобы удержать арендаторов или заполнить пустующие площади. Также можно наблюдать такие процессы как переезд в более дешевые помещения или на меньшие площади», – отмечает она. С другой стороны, по мнению Олега Лугового, президента Сибирской гильдии управляющих и девелоперов, многие крупные компании просто не могут переехать в помещения, например, расположенные на первых этажах. Во-первых, сложно найти подходящий по площади и другим характеристикам офис, а во-вторых, у таких помещений достаточно много проблем. Тем не менее, коэффициент заполнения площадей может уменьшиться.

Переоцененная емкость

Корни текущей ситуации в этом сегменте рынка, считают специалисты аналитического центра компании «Сибакадемстрой недвижимость», тянутся еще с 2007 года: именно тогда на рынке было запроектировано и заложено строительство большого числа торговых и офисных центров. Сейчас, когда значительная часть этих проектов уже осуществлена, на некоторых сегментах этого рынка наметилось насыщение спроса, что привело к нарастанию ценовой конкуренции между различными торговыми и бизнес-центрами. На данный момент, как отмечают аналитики, управляющие компании и владельцы коммерческой недвижимости вынуждены снижать арендные ставки, чтобы удержать своих арендаторов. Снижение арендных ставок в торговых центрах началось еще в третьем квартале 2008, а в четвертом квартале эта тенденция стала еще более очевидной. В течение двух последних кварталов средняя арендная ставка в торговых центрах снизилась на 10 %, только в четвертом квартале 2008 года этот показатель снизился на 7,4 %. При этом, отмечают в аналитическом центре компании «Сибакадемстрой недвижимость», снижение коснулось далеко не всех бизнес-центров: только по 55 % объектов было зафиксировано снижение арендных ставок. По 15 % объектов арендная ставка даже увеличилась. В основном это бизнес-центры, в которых прошла реконструкция или повысился уровень предоставляемого сервиса. По остальным объектам (30 %) изменения не столь значительные: изменение арендных ставок составило от –5 % до 5 %.

Действительно, в последнее время в крупнейших городах России, в том числе и в Новосибирске, было заявлено к строительству большое количество проектов офисной недвижимости, однако реализуемость этих проектов крайне низка. Согласно прогнозам GVA Sawyer, к 2011–2012 гг. будет реализовано не более 40–50 % от планируемого к вводу предложения офисной недвижимости. Эксперты отмечают, что для многих региональных городов данный фактор окажет положительное влияние на развитие рынка офисной недвижимости.

Так, например, по данным GVA Sawyer, в Новосибирске еще в середине 2008 г. доля свободных площадей в сегменте класса «А» была крайне высока (в бизнес-центрах «Кронос», «Росевроплаза» и «Гринвич»), было вакантно более 35 % офисных площадей. Что свидетельствует о превышении предложения над спросом по причине высокого уровня арендных ставок, а также неудачного месторасположения существующих бизнес-центров. Рынок недвижимости крайне чувствителен, высокоэластичен к цене, и если ставка аренды объекта отличается от средней ставки по рынку в сторону значительного повышения, то вероятность привлечения потребителя недвижимости резко снижается. Это была одна из основных причин, заставлявших арендаторов/покупателей делать выбор в пользу бизнес-центров класса «В+», «В-». Так, в четвертом квартале 2008 в бизнес-центре «Кронос» (класс «А») арендная ставка снизилась на 20 %. При сохранении экономической ситуации спрос на бизнес-центры класса «А» в городе составил бы около 100–150 тыс. м2 к 2010 г, притом что заявлено к строительству в два раза больше. В этих условиях уровень вакантных площадей в этом сегменте офисного рынка неизбежно стал бы достаточно высоким.

Девелоперам все равно пришлось бы снижать арендные ставки. Емкость рынка была явно переоценена.

По информации компании Astera, ставки аренды офисов по сравнению с летом 2008 года уменьшились на 20–30 %. Средние цены продажи на офисы также снизились примерно на 15–20 %. В очень срочных случаях, когда владельцы помещений находятся в тяжелой финансовой ситуации, скидки доходят до 50 %. В общем и целом все колебания в стоимости продажи и аренды зависят от конкурентоспособности объекта, его местоположения, управляющей компании. Возможен также такой вариант, когда в особо критические месяцы (декабрь-март) некоторым арендаторам удастся при удачном исходе переговоров с арендодателями платить только коммунальные платежи.

Олег Луговой, напротив, считает, что снижать цены до того уровня, при котором арендатор не съезжает, будут мелкие собственники, особенно не имеющие других источников дохода. А крупные объекты вряд ли пойдут на снижение арендных ставок.

Уровень арендной платы, по мнению Эдуарда Ляхова, директора бизнес-центра «Кронос», формируется исходя из нескольких ключевых параметров – уровня спроса и предложения, стоимости кредитных ресурсов, себестоимости владения имуществом или себестоимости его возведения. «То, что происходило на рынке арендных отношений Новосибирска, можно назвать лишь одним словом – перегрели», – говорит он. На рубеже 2007–2008 годов при умеренном росте спроса со стороны платежеспособных клиентов девелоперы ввели в эксплуатацию более 1 тыс. м2 первоклассных офисных объектов. При этом СМИ пестрили сумасшедшим количеством анонсов о старте новых проектов на рынке коммерческой недвижимости. «Даже при всех очевидных плюсах и масштабной медиа-поддержки в конце 2007 – начале 2008 года «Кронос» не успел заполниться арендаторами на 100 %», – констатирует Эдуард Ляхов. Однако, по его словам, драматизировать сложившуюся ситуацию не стоит: есть трудности и недовыполнение плана контрактации, нет ожидавшегося год назад роста арендных ставок, растягиваются во времени переговоры с арендаторами. «Но никто и не гарантировал успешного молниеносного завершения проекта. Более того, арендодатели в сложившихся условиях наконец-то повернулись лицом к своей целевой аудитории. К тем, для кого все это строилось и проектировалось», – резюмирует он.

Проекты, находящиеся на начальной стадии, скорее всего, будут заморожены девелоперами на неопределенный срок. «Работы на крупных проектах ведутся медленно, либо приостановлены. Это связано с падением спроса на офисную недвижимость», – поясняет Светлана Яровая. Из наиболее известных проектов, которые были заморожены в Новосибирске, эксперты GVA Sawyer отмечают компанию «Сибакадеминвест», которая приостановила строительство Sky City на год-полтора из-за недостатка финансирования. Также ГК «Труд» перенесло строительство четвертой очереди БЦ «Манхеттен» (75 тыс. м2). Аналитики Astera считают, что на настоящий момент офисный сегмент в Новосибирске более чем насыщен (объем площадей – более 2 млн м2). Многие федеральные игроки сейчас уходят с рынка Сибирского Федерального округа вообще и из Новосибирска в частности. Местные девелоперы также остановили проекты.

Стоит заметить, что рынок аренды офисов весьма гибко отреагировал на изменение конъюнктуры в отличие от рынка жилья. Владельцы офисных площадей стали проявлять гибкость в переговорах об условиях аренды и готовы предлагать арендаторам более короткие сроки договоров: три года вместо пяти-семи лет. Сокращаются ставки индексации, предоставляются помещения с уже выполненной отделкой, тогда как прежде арендатор оплачивал внутреннюю отделку помещений, если въезжал в новое здание.

В дальнейшем, по мнению экспертов, возможно изменение структуры предложения. Часть собственников пойдут на то, чтобы уменьшить площади с больших на мелкие как более ликвидные, а пострадают больше всех объекты с завышенными арендными ставками, которые были сданы в аренду в пик роста цен.

Прогнозы

В первом квартале 2009 специалисты Аналитического центра компании «Сибакадемстрой недвижимость» ожидают дальнейшее снижение арендных ставок. Поскольку те торговые и бизнес-центры, по которым арендная ставка еще не была снижена, будут вынуждены снизить ее для того, чтобы удержать арендаторов. В некоторых районах города и по некоторым объектам снижение арендных ставок будет не столь существенным ввиду отсутствия значимой конкуренции – в основном это удаленные от центра районы города, где развитие сегмента коммерческой недвижимости в последние два года было не столь бурным. По мнению Светланы Яровой, сохранится тенденция к переезду в более дешевые помещения, ставки аренды также будут продолжать падать. У компаний-арендаторов, таким образом, появится выбор качественных помещений, а также дополнительного сервиса и прочих преференций, которые арендодатели будут готовы предоставлять, чтобы удержать арендаторов.

Дата публикации:

Вторник, 05 апреля 2011

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.