У Новосибирска есть потенциал

Опуликовано в: Торговая недвижимость
5071
У Новосибирска есть потенциал

Время от времени эксперты говорят о насыщении и даже перегреве рынка торговой недвижимости в городе, да и невооруженным глазом заметно, что торговых центров в Новосибирске едва ли не больше, чем детских садов. Но спустя какое-то время появляется новый ТЦ, и чаще всего заполняется арендаторами. И сейчас у города еще есть потенциал, однако теперь мало построить торговый центр по схеме «супермаркет – одежда + обувь – кинотеатр». Пришло время нестандартных концепций.

По данным компании Jones Lang LaSalle Russia & CIS, совокупная площадь всех торговых площадей Новосибирска, без учета street retail, составляет более 1300 тыс. м2. Доля качественных торговых помещений не превышает 33 %.

«В городе функционирует более 10 качественных ТРК», – говорит Юлия Никуличева, руководитель отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Russia & CIS.

По мнению Сергея Дьячкова, DSO Consulting, сегодня общая площадь только качественных объектов торговой недвижимости в Новосибирске составляет около 970 тыс. м2, причем в это число не включены объекты обанкротившихся «АЛПИ» – пять торговых центров общей площадью 57 тыс. м2 – и «Многофункциональных центров», в том числе торгового центра общей площадью 50 тыс. м2 на территории завода имени Кузьмина. «С учетом объектов street retail обеспеченность новосибирцев общими площадями торговых предприятий превышает 1 тыс. м2 на 1 тыс. жителей», – считает Сергей Дьячков.

По данным Аналитического центра компании «Сибакадем-строй Недвижимость», обеспеченность торговыми площадями в Новосибирске составляет 750 м2 на 1 тыс. жителей, в Москве – 850 м2, в Екатеринбурге – 1065 м2, в Красноярске – 1075 м2, в Омске – 550 м2, в Барнауле – 600 м2. «Однако это обеспеченность специализированными торговыми центрами, – уточняет Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость». – Существует показатель обеспеченности «качественными торговыми центрами. И здесь у каждой компании свои критерии. По исследованиям международных компаний, в городах меньшего размера обеспеченность качественными торговыми центрами становится выше, чем в миллионниках».

По информации Сергея Дьячкова, на сегодня показатели насыщенности Новосибирска торговыми площадями сравнимы с аналогичными показателями Красноярска. «Сравнивать показатели Новосибирска с показателями Москвы или других европейских столиц считаю в корне неверным, потому что доходы жителей Новосибирска и жителей этих городов различаются в разы. Уже много раз говорил: надо стимулировать рост доходов граждан за счет развития производств, и тогда многие девелоперы построят много всякой недвижимости. Тогда и будет возможно сравнивать – с показателями городов, где жители имеют сопоставимые доходы», – говорит эксперт.

В европейских городах – не столичных – нормальным считается показатель около 800 м2 на 1 тыс. жителей. «Мы к этому показателю практически приблизились. Вопрос только в качестве. Качественных торговых площадей в Новосибирске – около 200 м2 на тысячу, а в Европе – все те же 800», – отмечает Татьяна Казакова. Однако качественный – понятие субъективное. К качественным в Новосибирске относят торговые центры, построенные именно как торговые центры, с широким спектром товаров и числом арендаторов не меньше пяти. Кроме того, у такого торгового центра должна быть концепция. «Существующие торговые комплексы Новосибирска очень отличаются по своему качеству. К качественным объектам относятся комплексы, расположенные на крупных магистралях, имеющие качественный состав арендаторов, хорошую внутреннюю концепцию, а также грамотное управление. Среди качественных объектов выделяются «МЕГА» и «Ройял Парк». Также есть второй эшелон объектов, к которым можно отнести ТЦ «Версаль», МФК «Сан Сити», ТЦ «Голден Парк», а также проект «Глобэксбанка» – ТЦ «Сибирский Молл», – перечисляет Юлия Никуличева.

По словам Татьяны Казаковой, торговых площадей в городе достаточно, также как и торговых центров со стандартной концепцией. «Не хватает удобных торговых центров – где в одном месте можно было бы купить товары определенного типа, таких, как, например, «Большая Медведица» в сфере мебели и отделочных товаров. Стандартная концепция «супермаркет – одежда – кинотеатр» уже вполне насытила рынок. Сейчас время узкоспециализированных торговых центров», – уверена эксперт. Александр Назаров, директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate, также считает, что пришло время специализированных, нестандартных торговых центров. «Будут востребованы новые форматы, которые пока не представлены в городе. Например, торговые центры с уникальной развлекающей составляющей как аквапарк, или ритейл-парки», – говорит Юлия Никуличева.

В настоящий момент в Новосибирске заявлен как минимум один крупный объект. Компания «Новомолл», новосибирский филиал ОАО «ТПС-недвижимость», планирует построить общественный многофункциональный торгово-развлекательный комплекс «НовоМолл» по ул. Мичурина – Гоголя на участке площадью около 25 га. «Этот проект характеризуется расположением в самом центре города и будет привлекателен как для тех, кто живет в центре, так и для тех, кто приезжает сюда на работу, учебу или просто по делам», – считает Юлия Никуличева. По информации главного управления архитектуры и градостроительства мэрии, площадь нового торгового центра составит около 125 тыс. м2.

Девелопер заявляет планируемое открытие на четвертый квартал 2014 года, однако, по мнению Сергея Дьячкова, этот объект не будет построен как минимум до 2016 года.

Среди объектов, которые могут увеличить торговые площади Новосибирска в ближайшие годы эксперты, помимо «НовоМолла», называют ТЦ «Европейский» на Танковой, ТЦ на Кутателадзе, «Кристалл» на ул. Тюленина, крупный недостроенный ТЦ на площади Карла Маркса. «Рыночных возможностей на самом деле не так уж много, – считает Сергей Дьячков. – И сроки окупаемости большинства новых объектов будут превышать десять лет. Объект коммерческой недвижимости, будучи построенным, способен конкурировать и приносить доход десятилетиями, и потому как минимум еще пять лет с каждым годом спектр рыночных возможностей девелопмента торговых объектов будет сужаться».

Большое количество торговых заставляет задуматься о создании единой классификации, рейтинга по аналогии с рейтингами бизнес-центров и коттеджных поселков. Однако, по мнению Елены Ермолаевой, рейтинг трудно сделать объективным: «Если его делает один человек – он может быть не объективным. Если группа – это тоже не добавляет уверенности в правильности результата, потому что в группе часто кто-то аффилирован с тем или иным ТЦ и будет «тянуть одеяло на себя». На сегодня я не вижу, кто мог бы организовать рейтинг, которому бы доверяло большинство участников рынка». Также критично настроена и Татьяна Казакова: «У меня достаточно негативное отношение к рейтингам. Особенно в сегменте торговых центров, где стандартная концепция «супермаркет – одежда – кинотеатр» уже вполне насытила рынок. Сейчас время узкоспециализированных торговых центров, а их под единый критерий не подгонишь. Согласитесь, магазины, торгующие строительными материалами, не должны выглядеть так же, как магазины, продающие брендовую одежду. Можно, конечно, в рейтинг внести пункт «соответствие выбранной концепции», но критерий, который измеряется ощущениями, а не цифрами, не может быть объективным».

Как показывает опыт рейтингов – это один из способов повысить узнаваемость объектов, заявить о себе девелоперам качественных объектов. «Рейтинг полезен, когда он проводится в однородной группе», – считает Татьяна Казакова. Как раз таким может стать рейтинг «Топ-100», который организаторы Форума PROESTATE-2012 проводят среди торговых центров в российских городах. «Новосибирские объекты уже побеждали в подобных конкурсах – например, «Гринвич» и «Ройял Парк» в 2008 г. выиграли премию CRE Awards», – напоминает Елена Ермолаева.

Сейчас рынок находится в некотором равновесном состоянии – средняя заполняемость составляет классические 95 %, арендные ставки практически не меняются, арендаторы могут мигрировать между ТЦ, но при этом пустующих площадей практически нет. 

Но равновесия – штука хрупкая. Поэтому новые торговые центры будут строиться. 

И пока в Новосибирске существует ниша для появления новых проектов. А через несколько лет в связи с возможным ростом доходов и устареванием существующих проектов у рынка может появиться потенциал для развития торговых центров нового поколения, в концепции которых будет сделан больший акцент на развлечения и проведения досуга вне дома. Кроме того, ряд проектов к этому времени может функционально устареть, в результате чего может потребоваться их реконцепция.

Дата публикации:

Четверг, 28 июня 2012

Комментарии (0)

    Оставить комментарий

    Вы комментируете как Гость.