Торговая недвижимость: ожидается прибавление

Опуликовано в: Торговая недвижимость
5206
Торговая недвижимость: ожидается прибавление

За последние годы в Новосибирск пришли крупные международные компании, национальные сети гипермаркетов, а также сети другого формата. Одновременно в городе появилось и сразу несколько крупных торговых центров, целая серия небольших и достаточно большое количество мелких. И если показатель торговой площади на душу населения и уступает среднеевропейскому, то московский уже догоняет. В ближайшее время в Новосибирске появится еще несколько современных ТЦ.

Тенденции

Сеть новосибирских торгово-развлекательных комплексов «Континент» привлекла необычного арендатора. В июле в двух ТРК заработали бильярдные клубы «Чемпион». Под каждую из бильярдных арендуется помещение площадью около 400 м2. К моменту заключения арендных договоров они пустовали. В каждом клубе будет размещено по восемь-девять столов. Как и все бильярдные клубы, «Чемпион» намерен зарабатывать не только за счет аренды столов, но и продажами еды и напитков. По замыслу владельцев ТРЦ, эти заведения привлекут в «Континенты» дополнительных посетителей. «Усиление развлекательной составляющей является одним из наиболее распространенных способов сохранения потока покупателей, однако одной этой меры недостаточно, – считает Ольга Збруева, руководитель отдела по работе с арендаторами и покупателями компании ASTERA. – Необходим комплексный подход: корректировка пула арендаторов, развитие инфраструктуры, грамотная маркетинговая политика. Эти меры могут решить некоторые проблемы. Также актуальными являются различные стимулирующие акции, дисконтные программы, но к их организации необходимо подходить разумно и не тратить средства понапрасну».

Одной из тенденций рынка торговой недвижимости, по мнению Ольги Збруевой, является увеличение доли индивидуальных частных предпринимателей, приобретающих торговые площади в аренду от собственника в торговых центрах. «В регионах заполнить объект целиком сетевыми проектами и до кризиса было практически невозможно, а в текущих условиях местные предприниматели играют всё более значимую роль», – говорит она.

О том, что эта тенденция характерна и для новосибирского рынка, свидетельствуют данные управления потребительского рынка мэрии Новосибирска. В предыдущие годы потребительский рынок Новосибирска развивался и прирастал в первую очередь за счет крупноформатных предприятий. Снижение арендных ставок, а также сложности, которые на сегодняшний день испытывают крупные сетевые предприятия, позволили развиться магазинам формата «магазин у дома». В Новосибирске достаточно много микрорайонов, жилых массивов, особенно удаленных от магистральных улиц, где обеспеченность торговыми площадями в первую очередь «предложением в шаговой доступности от дома» недостаточная. Сдача в субаренду площадей местным товаропроизводителям в подобных магазинах позволяет предоставлять населению товары высокого качества местного производства по доступным ценам, отмечают в департаменте.

На рынок выходят новые зарубежные сетевые проекты. Так, по данным компании ASTERA, магазин британской марки New Look (российский франчайзи – Delta Sport) появится в Новосибирске в сентябре 2009 года. Также активно развивается сегмент дискаунтеров как федеральными, так и местными игроками. Уже созданы «Лидер экономии» – холдинг «Новые Торговые Системы», «Соседи» – компания «Сто магазинов». «Можно ожидать появления новых проектов, созданных местными ритейлерами», – говорит Ольга Збруева.

Проекты

В микрорайоне «Снегири» вскоре появится крупный торговый центр. Строящийся Golden Park расположен на улице Курчатова. Планируется, что его открытие состоится первого декабря. Владельцы планируют, что к открытию будет действовать 85 % магазинов. Формирование договоров аренды идет уже сейчас. Якорным арендатором нового ТЦ станет французская сеть гипермаркетов «Ашан». Торговые площади нового ТЦ составят 30 тыс. м2, из них 7 тыс. м2 предназначено для «Ашана».

По данным управления потребительского рынка мэрии Новосибирска, на сегодняшний день в Новосибирске насчитывается 13 гипермаркетов и 293 супермаркета.

Среди крупных арендаторов Golden Park, кроме «Ашана», также «М.Видео». Эти арендаторы займут первый и третий этажи центра. На втором будет расположен детский комплекс, часть третьего этажа отведена фудкорт. 20 % бутиковой зоны будет повторять представленное в «Ройял Парке», который, также как и Golden Park, является девелоперским проектом компании «Успех». Торговый центр не позиционируется как премиальный, а рассчитан на людей со средним уровнем достатка.

Концепция Golden Park – торгово-развлекательный центр для семейного отдыха. Развлекательная составляющая будет представлена пятью кафе и ресторанами, а также фитнес-центром и салоном красоты. Владельцы также предполагают строительство второй очереди ТЦ с пятизальным кинотеатром. Golden Park намерен охватить 437 тыс. человек, из которых ядро аудитории в количестве 40 тыс. человек составят жители микрорайонов Снегири, Родники и Юбилейный, 97 тыс. будет приезжать из поселков Северный, Пашино, Мочище и верхней части улицы Богдана Хмельницкого, и 300 тыс. – жители Калининского, части Дзержинского и Заельцовского районов. Парковка торгово-развлекательного центра рассчитана на 800 машино-мест.

Строительство Golden Park началось в мае 2008 года. Архитектором стал итальянец Джулио Барателли, по проекту которого был построен «Ройял Парк». Общая стоимость проекта – $ 40 млн, кредит на строительство предоставил Народный банк Казахстана. Средняя арендная ставка составит $ 300–350 за м2 в год.

В настоящее время в городе работает один «Ашан» (10 тыс. м2, открыт в декабре 2007 г.). Еще один магазин может разместиться в ТЦ «Сибирский молл», заменив «Мосмарт».

Один из крупнейших в России девелоперов торговой недвижимости – компания Crocus Group – заявила о намерении построить в Новосибирске торговый центр своей сети гипермаркетов «Твой дом». Проект может обойтись компании в $ 70 млн. Девелопер намерен инвестировать в строительство трех гипермаркетов «Твой дом» в Москве и Новосибирске.

Новосибирская компания «Колорлон» откроет гипермаркет «ВТД & Колорлон» площадью 10 тыс. м2 в Бердске. В «ВТД & Колорлон» будет представлено более 100 тыс. позиций товаров для детей, для дома и интерьера, для ремонта. Компания объединила разноформатные магазины в один и рассчитывает, что это увеличит посещаемость втрое по сравнению с узкоспециализированными магазинами.

«Колорлон» владеет одноименным магазином отделочных материалов и торговым комплексом «Толмачевский» площадью 12 тыс. м2.

В начале июня ЕБРР предварительно одобрил заявку «Сибстройинвеста» на получение кредита в € 40 млн на строительство торгово-развлекательного центра «Аура» в Новосибирске. Четырехэтажный центр на пересечении ул. Военная и Каменской магистрали общей площадью 145 тыс. м2 (арендная – около 60 тыс. м2) будет включать продовольственный супермаркет, DIY-супермаркет, мультиплекс и двухуровневую подземную парковку на 1500 машино-мест. Стоимость проекта – около € 200 млн. Строительство «Ауры» началось осенью 2007 г., открытие планируется на конец 2010 – начало 2011 г. Сейчас строительные работы приостановлены до апреля 2010 года. «Аура» претендует на звание крупнейшего ТЦ в Новосибирске: площадь «Меги», самого большого существующего центра, – 130 тыс. м2.

По данным «Новосибирскстата», оборот розницы в Новосибирской области снизился в первом квартале 2009 г. на 10,3 %, до 59,98 млрд руб. по сравнению с январем – мартом прошлого года.

Осенью текущего года концерн Metro Group намерено открыть в Новосибирске второй торговый центр. Стандартный размер инвестиций в магазин Metro Cash & Carry составляет $ 20 млн.

Metro Cash & Carry – торговое подразделение немецкого концерна Metro Group. Metro Group – третья по величине розничная компания в мире, ей принадлежит около 2,1 тыс. магазинов в 32-х странах. В группу входят также гипермаркеты Real и Extra, сети по торговой электронике Media Market и Saturn, сеть универмагов Galeria Kaufhof. В России у Metro Cash & Carry работает уже 50 мелкооптовых торговых центров, из которых четыре расположены в Сибири (Новосибирск, Красноярск, Омск, Новокузнецк). Выручка Metro Group по итогам 2008 года выросла на 5,9 % по сравнению с 2007 годом и достигла € 68 млрд.

Второй Metro Cash & Carry откроется в сотне метров от пересечения Красного проспекта и улицы Северной в сторону улицы Залесского, в непосредственной близости к «Сибирской ярмарке», в двух остановках от станции метро «Заельцовская». «Площадка расположена в центре города, рядом с перегруженным Красным проспектом, и мы видим, что наши транспортники не ошиблись в расчетах, разрабатывая новые схемы». Предусмотрено расширение до четырех полос проезжей части улицы Северной, работы будут вестись за счет инвестора-застройщика» – отметил мэр. Кроме того, компания участвует в долевом строительстве нового участка ул. Объединения – транспортного кольца «Родники – Красный проспект».

Особенностью проекта стал вынос промзоны из центра города. Балансодержатель – ОАО «НЭВЗ-Союз» – уменьшил свои площади, не снижая емкость промышленного производства. Площадь застройки нового Metro Cash & Carry составит 14 тыс. м2, а его габариты – 136 м на 98 м. В проекте территории нового торгового центра 7500 м2 отведено под парковки, где планируется организовать 420 машино-мест. На сегодня построены стены и перекрытия, оборудована кровля, на некоторых участках начата внешняя отделка. По информации мэра Новосибирска Владимира Городецкого, стоимость проекта составила почти 700 млн руб., а строительные работы на участке начались в январе 2009 года. Заказчиком строительства является действующая по доверенности Metro Cash & Carry новосибирская строительная компания «Сиб-Лувр».

В проектной документации значится, что годовой грузооборот второго ТЦ составит по продовольственным товарам 300 тыс. т, по непродовольственным – 170 тыс. т.

Как отметил Владимир Городецкий, первый торговый центр Metro Cash & Carry оказался высоковостребованным в нашем городе. «Подобные предприятия приходят на смену уже отживающим свой век форматам торговли с более низкой культурой обслуживания. Новые компании повышают уровень конкуренции, и это правильно – покупатель выбирает то, что ему удобней и выгодней», – считает мэр.

«Проекты, находящиеся на заключительных стадиях, скорее всего, будут закончены, – отмечает Ольга Збруева. – Поскольку основная часть инвестиций уже вложена, а замораживание приведет к большим расходам на саму консервацию. Девелоперам дешевле довести объект до конца и получать хоть какие-то средства от его эксплуатации (при наличии арендаторов), чем законсервировать объект на неопределенный срок. Однако дальнейшая судьба данных проектов в краткосрочной и среднесрочной перспективе представляется не очень радужной в связи с проблемами, связанными с заполняемостью арендаторами». Так, от заявленных планов по выходу в этом году на новосибирский рынок отказались калининградские сети «Бауцентр» и британская Castorama. Остаются неясными намерения немецкой OBI, которая планировала открыть первый в Сибири магазин.

Лизинг недвижимости

По своей сути лизинговая сделка по приобретению недвижимости не отличается от передачи в финансовую аренду транспорта или оборудования. Клиент выплачивает лизинговые платежи, а по окончании срока лизинга получает в собственность здание, уже полностью амортизированное либо по минимальной остаточной стоимости. К преимуществам лизинга недвижимости, по словам Алексея Цирельникова, директора ООО «Первый Лизинговый Брокер», можно отнести все те же, что относятся к другим сферам лизинга. Прежде всего, это возможность использовать недвижимость без крупных единовременных затрат. Более того, лизингополучатель имеет право отнести сумму лизинговых платежей на себестоимость реализованной продукции, тем самым обеспечив значительную экономию по налогу на прибыль. После окончания срока лизинга лизингополучатель приобретает в собственность либо полностью амортизированное здание, либо с минимальной балансовой стоимостью. Это, в свою очередь, снижает величину налога на имущество по данному объекту. Сегодня получить кредит на недвижимость в коммерческом банке многим компаниям не позволяет недостаток обеспечения, а при договоре лизинга недвижимости его обеспечением является сама приобретаемая недвижимость. Компания «Первый Лизинговый Брокер» предлагает выгодные условия лизинга недвижимости: срок – до 5 лет, аванс – от 25 % в зависимости от стоимости объекта и финансового состояния лизингополучателя, среднегодовое удорожание – от 10 %. Лизингополучателем может выступить юридическое лицо на общей системе налогообложения, срок существования компании на рынке – не менее одного года.

В России лизинг недвижимости не так развит, как, например, в Европе. В нашей стране пока удельный вес лизинга зданий и сооружений в общей стоимости лизинговых операций составляет около одного процента. Естественно, данный инструмент продолжает развиваться, несмотря на экономический кризис. «Давать какие-либо прогнозы в ситуации нестабильной экономики очень сложно, – говорит Алексей Цирельников. – Однако можно с полной уверенностью сказать, что лизинг торговой недвижимости – это весьма выгодное инвестирование, поскольку цена на коммерческую недвижимость уже достигла своего дна, а Новосибирск весьма интересен крупным торговым компаниям, вследствие высокого уровня оборота розничной торговли (первое место по СФО)».

Таким образом, рынок торговой недвижимости продолжает развиваться. Несмотря на кризис в город приходят новые торговые сети, появляются новые торговые центры. Это констатация фактов. Делать прогнозы о дальнейшем развитии рынка не берется никто, поскольку даже текущая ситуация не всегда понятна участникам рынка.

Дата публикации:

Среда, 02 марта 2011

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.