Земля для дома: риск неоправдан

Опуликовано в: Земля
5257
Земля для дома: риск неоправдан

Набирающее обороты малоэтажное строительство оживляет земельный рынок, увеличившийся спрос, согласно общеизвестной формуле, рождает предложение. И выбор, казалось бы, достаточно широк, уж чего-чего, а земли в России вообще, и Сибири в частности, много: плотность населения в Западной Сибири едва достигает двух человек на 1 км2. Но это отнюдь не означает, что построить дом можно на любом приглянувшемся участке земли. Земельный кодекс РФ, регулирующий взаимоотношения в этой сфере, накладывает жесткие ограничения на использование различных категорий земель.

В Земельном кодексе предусмотрено семь категорий земель. И далеко не все земельные участки могут быть приобретены в частную собственность. Исключение представляют определенные категории земель, которые исключены из оборота либо ограничены в обороте в соответствии с нормами земельного законодательства. Также определенные ограничения существуют ля граждан других государств. Таким образом, возможность приобретения земли в собственность зависит от категории земель. При этом право приобретения земель, находящихся в обороте, не ограничивается.

Согласно действующему законодательству невозможно купить земли запаса, которые в нашей области составляют порядка 1 млн га или 5,9 % от всей территории области, а также земли лесного фонда, которых на территории Новосибирской области более 4,6 млн га или 26 % от всех земель региона.

Есть специфичные земли, оборот которых регулируется отдельными правовыми актами. Это, например, земли сельхозназначения, в случаях, когда одной из сторон сделки является иностранное физическое лицо или юридическое лицо, где доля иностранного капитала составляет более 50 %, сделки купли-продажи запрещены. По остальным землям сельхозназначения, населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий и водного фонда, в случае если законодательством не установлено иное, сделки могут совершаться.

Не могут быть объектом гражданско-правовых сделок участки, оборотоспособность которых ограничена. Это земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота и к землям, ограниченным в обороте. Запрещена приватизация и земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. В некоторых случаях покупка прибрежных земель допускается, однако законодательством поставлено условие: обеспечить беспрепятственный доступ людей к водной глади. Информацию о том, какие земли есть в Новосибирской области, кому они принадлежат, можно получить на сайте Управления Росреестра по Новосибирской области www.to54.rosreestr.ruв разделе «Кадастровый учет», где размещен доклад о состоянии и использовании земель Новосибирской области в 2010 году. Этот доклад используется всеми участниками земельных отношений и государственными и муниципальными органами.

Перед тем, как заключить договор купли-продажи или аренды с собственником земельного участка нужно посмотреть документы, где написано, к какой категории земель относится участок, и разрешен ли там тот вид деятельности, для которого участок приобретается или берется в аренду. Для некоторых категорий земель законом предусмотрено несколько назначений, и землепользователь по своему усмотрению может определить, как ее использовать. Например, если это земли сельхозназначения, то они должны использоваться для производства сельскохозяйственной продукции, других сельхозработ, если такие работы не проводятся, то земли могут быть изъяты у собственника. На таких землях допустимо только строительство сельскохозяйственных комплексов и т. д., но никак не жилья. Земли населенных пунктов предполагают жилищное строительство, но могут также использоваться для ведения частного хозяйства, размещения рекреационных зон и т. д. и при покупке участка, конечно, нужно обратить внимание и на категорию земель, и на разрешенное использование, установленное для участка и зонирование территории населенного пункта. Не всегда желание покупателя построить здесь дом совпадает с зонированием. Например, если территория отведена только под индивидуальное жилищное строительство, то многоэтажное строительство на ней осуществляться не может, и наоборот. На территории городских поселений также есть участки, зарезервированные для муниципальных или государственных нужд, например, в Новосибирске – это земли, отведенные под строительство третьего моста через Обь, метрополитена, перспективных городских магистралей – такие участки не могут быть предоставлены в частную собственность.

При покупке земельного участка нужно обратить внимание и на то обстоятельство, какими документами подтверждается право продавца на данный земельный участок. В первую очередь, необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и проверить, какое лицо указано в реестре в качестве собственника. Согласно нормам земельного законодательства, все участки должны пройти кадастровый учет и получить уникальный кадастровый номер. Это важный момент, потому что если кадастровый учет не пройден, права продавца еще надлежащим образом не зарегистрированы.

Последствия строительства на не предназначенных для этого землях печальны. В случае, когда постройка признается самовольной, т. е. дом возведен на земле, где жилищное строительство не разрешено, согласно гражданскому законодательству он подлежит сносу лицом, ее осуществившем, и за его счет. Судебные перспективы признания права собственности на строение есть, но только в том случае, если участок принадлежит лицу на праве собственности, на праве постоянного бессрочного пользования, на праве пожизненного наследуемого владения. А вот если земельный участок находится в аренде, и на нем осуществлена постройка, то даже по суду признать право собственности на нее невозможно.

Таким образом, первый шаг при приобретении земельного участка – удостовериться в том, что продавец является законным собственником, проверить его права в Едином государственном реестре. Второй шаг – проанализировать документы на предмет категории земель, разрешенного использования, а для городских поселений – соответствия зонирования территории собственным планам по использованию участка.

Дата публикации:

Среда, 31 августа 2011

Комментарии (0)

    Оставить комментарий

    Вы комментируете как Гость.