Кто виноват в задержке сдачи дома?

Опуликовано в: Жилая недвижимость
476
Кто виноват в задержке сдачи дома?

Извечные русские вопросы – кто виноват? и что делать? – актуальны и на рынке строящегося жилья. Фактическая задержка сдачи дома от первоначально заявленного срока даже на вполне надежных объектах может достигать более шести месяцев. Журнал «Всё о новостройках» разбирался в причинах.

Юридическое лицо – застройщик – имеет проект организации строительства, проектную документацию, в которой обозначены сроки строительства. В действующей редакции 214-ФЗ прописаны штрафные санкции за нарушение сроков передачи квартир дольщикам – в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Однако де-факто девелоперам довольно редко приходится что-то платить, так как в том же законе предусмотрена возможность переноса сроков по согласованию с дольщиками. Последние обычно весьма сговорчивы, опасаясь, что в противном случае у застройщика возникнут серьезные финансовые проблемы и дом вообще не будет достроен. Обоснованность таких опасений – отдельный вопрос. В данном случае важнее то, что девелоперы относятся к нарушению заявленных в проектной декларации сроков ввода объектов достаточно спокойно, понимая, что задержка в несколько месяцев им ничем особым не грозит. Главное – поддерживать активность на стройплощадке, чтобы дольщики не потеряли терпение и не вышли с плакатами на улицу.

Однако для тех, кто купил квартиру в строящемся доме, каждый день задержки – это не только нервотрепка, но и очень часто дополнительные расходы на аренду и/или обслуживание ипотечного кредита, а покупатели новостроек нередко берут ипотеку, планируя рассчитаться с банком за счет продажи имеющейся жилплощади после переезда в новую квартиру. В «тучные» годы люди могли утешаться размышлениями о том, что потери компенсирует постоянный рост цен на недвижимость, однако в кризис такие соображения неактуальны.

Обычно застройщики с запасом указывают срок передачи квартир покупателям. Например, компания получила разрешение на строительство дома, которое действует до декабря 2015 года. То есть к этому времени она рассчитывает ввести дом в эксплуатацию. Но закон не обязывает компанию установить в договоре срок передачи ключей с привязкой к моменту сдачи дома. Чтобы подстраховаться от небольшой задержки строительства, компания может указать в ДДУ срок передачи квартиры «не позднее 2016 года», т.е. год в запасе. И до этого времени дольщики не смогут предъявлять претензии, даже если у застройщика истечет разрешение на строительство. Но прописанный в договоре срок компания должна соблюсти обязательно, и если она его нарушит, ей крайне сложно будет найти оправдание. Даже если чиновники согласуют застройщику продление сроков строительства еще на несколько лет, это не значит, что компания может проигнорировать сроки исполнения обязательств перед дольщиками, прописанные в договоре.

Однако задержка с передачей квартир не всегда происходит по вине застройщика. Причиной задержки сдачи объекта в эксплуатацию может быть не только злой умысел или недостаточный профессионализм девелопера, но и действия третьих лиц, в том числе связанных с государством. Федеральные и муниципальные структуры могут не выполнить свои обязательства по предоставлению земельного участка или освобождению площадки в определенный срок, затянуть подписание необходимой документации.

Некоторые застройщики перекладывают ответственность на монополистов, которые не исполняют своих обязательств по подключению объектов к сетям. Например, в Санкт-Петербурге был случай, когда застройщик добровольно исполнил требования покупателя по выплате неустойке за просрочку, а затем переадресовал претензии «Ленэнерго», доказывая, что именно энергетики виноваты в задержке. Суд счел представленные доказательства вины энергетиков достаточными.

Чтобы решить проблему, депутаты Мосгордумы даже предложили принять специальный закон, в тексте которого указывались бы легальные причины для затягивания строительства. Однако с четким определением таких причин и периода времени, на которое можно переносить сроки ввода объекта, наверняка возникнут проблемы. Да и в любом случае справедливости это не гарантирует, как показывает практика, определить истинных виновников срыва сроков бывает трудно даже в суде. Таким образом, закон, скорее всего, выйдет туманным и с «коррупционной составляющей», считают эксперты.

Пока же все действия властей направлены на ужесточение требований к застройщику. Этой осенью прозвучало предложение, чтобы обязать застройщика в срок достроить объект, ввести налогообложение с момента окончания срока строительства в соответствии с проектной документацией, по которой объект должен быть введен в эксплуатацию. Другими словами, запустить схему: не выполнил сроки – плати налоги.

С долгостроями действительно надо бороться, поэтому предложение взимать налог на недвижимость с момента окончания заявленных сроков строительства вполне имеет право на жизнь. Проблема в том, что далеко не всегда девелоперы по своей вине затягивают ввод объектов в эксплуатацию. Нередко в этом виноваты независящие от них обстоятельства и лица, в том числе и чиновники.

Кстати, в сфере взаимоотношений властей и застройщиков в Новосибирской области наметились улучшения. В 2015 году Новосибирская область находилась на 57-м месте в национальном рейтинге регионов по условиям для ведения бизнеса. Однако правительство области такой показатель не устроил, в связи с чем в регионе была проведена системная работа, направленная на улучшение инвестиционного климата и снижение административных барьеров, в том числе работа, направленная на сокращение сроков и количества процедур в сфере строительства. В рамках этой работы правительством Новосибирской области была разработана «дорожная карта» по улучшению показателей Национального рейтинга состояния инвестиционного климата в Новосибирской области, одним из разделов которого является «Эффективность процедур по выдаче разрешения на строительство». В рамках «дорожной карты» было принято постановление правительства Новосибирской области от 12.10.2015 № 368-п «Об установлении сроков проведения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий», которое устанавливает более короткие сроки проведения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, разработана интерактивная страница, которая включает в себя перечень процедур и сроков их прохождения, необходимых для получения разрешения на строительство. Каждый из подразделов раскрывает информацию об органе исполнительной власти или организации, предоставляющей ту или иную услугу по прохождению процедуры, контактную информацию, нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок и нормативные сроки прохождения процедуры. Благодаря этим мерам в 2015 году удалось сократить количество дней и процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, до 127 дней и 11 процедур соответственно.

Но вернемся к сегодняшнему дню. Проблема долгостроев действительно очень актуальна для отечественного рынка недвижимости, и власти давно с ней борются. Но не сказать чтобы успешно. Но введение налогообложения с момента окончания прописанных в проектной декларации сроков строительства окажет дисциплинирующее влияние на застройщиков только в том случае, если размер налога будет для них существенным. Однако предъявление значительных налоговых требований к девелоперу, находящемуся в неустойчивом финансовом положении и из-за этого задерживающему стройку, может привести к банкротству компании и, соответственно, появлению новых обманутых дольщиков, чего власти всеми силами стремятся избежать. Так что с налогами нужно быть осторожнее. Тем более что застройщики всегда – без исключения – заинтересованы в скорейшей, часто даже досрочной сдаче объектов. Это позволяет снизить расходы на возведение дома и улучшить имидж компании. И наряду с долгостроями в Новосибирске есть примеры, когда объект достраивался и сдавался гораздо раньше срока. Например, ГК «Стрижи» завершила первый этап микрорайона «Стрижи» за 3,5 года вместо планируемых 5 лет.

Дата публикации:

Вторник, 29 ноября 2016

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.