Игорь Белокобыльский: «Фактически строительная отрасль работает вне правового поля»

Опуликовано в: Мнение эксперта
218
Игорь Белокобыльский

О ситуации на рынке, перспективах развития строительного рынка, новых проектах и стратегии компании журналу «Всё о новостройках» рассказал генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Игорь Юрьевич, это наша первая встреча в 2017 году, поэтому начать интервью хотелось бы с вопроса о ситуации на рынке: что вы наблюдаете сегодня? Подтверждаются ли на строительном рынке заявления о постепенном выходе из кризиса, о начале роста?

В январе-апреле 2017 года на рынке наблюдается снижение объемов продаж в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Падение в первые три месяца 2017 года подтверждается и данными управления Росреестра по Новосибирской области, причем январь к январю сократился на 15 %, февраль к февралю – на 49 %, практически в 2 раза, март к марту – порядка 15 %, апрель к апрелю – на 8–9 %.

Примерно на этом же уровне по продажам рынок находился в мае-июне 2016 года, затем показатели выросли, но сейчас вернулись к позициям лета прошлого года, причем довольно стремительно. Считаю, дно кризиса мы прошли летом прошлого года, рынок начал расти, но снова вернулся на эту точку благодаря действиям или бездействиям Минстроя РФ. Предполагаю, что этим летом рынок снова достигнет дна.

Я считаю, что причиной такой ситуации на рынке является отсутствие программ господдержки. Минстрою России не хватило мужества, компетенций, упорства, сил, настойчивости, политической воли, чтобы защитить программу господдержки, которая обошлась государству в сумму порядка 20 млрд руб. Это не бог весть какие деньги для федерального бюджета, особенно учитывая, что поддержка оказывается системообразующей отрасли, которая несет огромный мультипликативный эффект, имеет огромный потенциал импортозамещения: человек, у которого есть обязательства по жилью, вряд ли будет тратить средства на заграничные поездки, покупки дорогих смартфонов и т.д. Господдержка является не подачкой, а инвестицией государства, которая окупается сторицей в результате налоговых поступлений и активизации экономической деятельности на важнейшем секторе.

Более того, структура Минстроя является неповоротливой, что наносит ущерб отрасли. Так, до сих пор нет подзаконных актов к федеральному закону, регламентирующему банкротство застройщиков в условиях функционирования фонда страхования. И если таковые будут происходить, то в условиях, когда соответствующий механизм не создан, эта проблема станет головной болью не строительных компаний, а страхового общества и бюджета РФ. У Минстроя снова не хватило компетентности на профессиональном уровне провести дискуссии с ЦБ и Госдумой. В 2016 году были введены нормы о компенсационном фонде долевого строительства, формируемого за счет взносов застройщиков. Указанный институт должен был с 1 января 2017 года заменить собой страхование гражданской ответственности застройщика. Однако в связи с отсутствием нормативно-правовых актов, определяющих форму и порядок деятельности фонда, компенсационный фонд так и не стал заменой страхования гражданской ответственности застройщика. В связи с этим мы намереваемся обратиться в Национальное объединение застройщиков жилья – НОЗА – с предложением создать активно действующее представительство объединения в Новосибирской области.

Что касается стимулирования спроса на жилье, банки заявляли о пониженных ставках ипотеки, но по факту сделали кредитный ресурс принципиально менее доступным для покупателей жилья. Кредитные учреждения выдвигают различные дополнительные требования к покупателям, и, хотя внешне ставки ипотеки выглядят привлекательно, количество сил и времени для получения кредитов увеличилось, так же, как и количество не мотивированных отказов. На практике встречаются случаи, когда в получении ипотеки отказывают людям с отличной кредитной историей, устойчивым социальным положением и т.д.

Я предполагаю, что у банков не так все хорошо с ликвидностью, они не готовы за свой счет поддерживать невысокие ставки по ипотечным кредитам либо боятся грядущих потрясений рынка.

Можно ли говорить о том, что происходит некое переформатирование рынка, в том числе вследствие изменений законодательства, регулирующего строительную отрасль?

В Новосибирске надзорные органы работают в контакте со строительным сообществом, знают и понимают ситуацию на рынке. У нас нет случаев, когда застройщиков «кошмарят» по формальным поводам. Однако это уже происходит в Москве и европейской части России.

Что касается нашей компании, мы основательно подготовились к тому, что правовое поле изменится, изучали закон еще на стадии проекта. У большинства наших коллег проблем тоже нет. Те, кто работает в рамках федерального закона № 214-ФЗ, более-менее адекватны, и нарушения, если и есть, незначительны.

Относительно грядущих перемен, которые произведут после 1 июля. Мы создаем компанию с уставным капиталом, достаточным для наших объемов строительства. На часть площадок уже получены разрешения на строительство. Мы планируем в дальнейшем привлекать проектное финансирование от нашего традиционного партнера – Сбербанка. И уже сейчас получили в банке одобрение нескольких очень интересных проектов.

В целом то, что сейчас происходит, сформирует облик рынка на ближайшие 12–15 лет, изменения происходят революционные. Пока эти изменения не носят глобальный социальный характер, но сейчас, по моему мнению, Минстрой РФ предпосылки для них старательно создает.

Как строительным компаниям выживать в этой ситуации?

Строить быстро и качественно, иметь запас прочности. Все потрясения рано или поздно заканчиваются, и чем они сильнее, тем быстрее проходят. В целом ситуация развивается по оптимальному сценарию. Рынок розничного потребления жилья один из самых финансовоемких. Но отношения продавец – покупатель до кризиса находились на уровне начала 90-х годов. Сейчас рынок развернулся к покупателю. Жилье для того, чтобы быть проданным, должно стать опционально нафаршированным продуктом, причем опциональность выходит далеко за рамки той площади, на которую покупатель получает право собственности на лестничную площадку, во двор, за территорию комплекса и т.д. Считаю, что строительная отрасль кризис в каком-то смысле заслужила, не желая следовать за покупателем, за его меняющимися требованиями. Теперь отрасль делает это под давлением обстоятельств.

Наша компания надеется только на собственные силы, свою способность быстро адаптироваться к ситуации, находить верные решения. Кризис для каждого застройщика закончится индивидуально. Глобализация рынка, безусловно, произойдет. Но мы к этому готовы.

Новосибирский рынок высококонкурентен и низкомаржинален, что делает его неинтересным для московских девелоперов, на мой взгляд, это преимущество для региональных компаний.

Ваша компания строит в различных частях города разноплановое жилье. Какой формат сегодня пользуется большим спросом? Удалось ли вам предугадать эти тенденции?

Спрос на жилье есть. Количество первичных входящих обращений в ГК «Стрижи» точно такое же, какое было в декабре 2014 года, когда мы получили максимальную выручку, но количество сделок снизилось за счет отсутствия свободных средств: собственные активы покупателей – во «вторичке», которая подверглась гораздо более сильному удару кризиса, нежели первичное жилье, а кредитный ресурс не доступен.

Снижение доходов более сильно отразилось на потенциальной аудитории жилья экономкласса; средний и выше среднего класс, для которого строит наша компания, подвергся воздействию негативных явлений менее сильно. Возможно, к нам перетекла часть покупателей из бизнес-класса, но отказы от сделок из-за боязни потерять работу единичны.

Если более детально говорить о ваших объектах, что сегодня строит компания, что продает? В какой стадии находятся объекты?

В конце прошлого года мы ввели в эксплуатацию рекордный за всю историю существования нашей компании объем жилья. Все в срок, вовремя, все обязательства перед дольщиками выполнили с точностью до дня. Конечно, для этого пришлось приложить определенные усилия.

Сейчас естественное развитие нашего бизнеса привело к тому, что большинство ранее начатых проектов завершены либо приближаются к сдаче. Так, летом 2017 года мы завершаем восьмую очередь «Стрижей». В высокой степени готовности находится ЖК «Стрижи на Кирова», в средней – ЖК «Пифагор». Жилой комплекс на ул. Кирова сдается в середине 2018 года, «Пифагор» – во II квартале 2019 года.

В прошлом году мы перешли к новой тактике строительства, если ранее мы, что называется, широким фронтом реализовывали все проекты одновременно, то в 2016 году мы начали делать акцент на сдаточных объектах текущего года. Например, сейчас у нас на сдаче первая очередь «Северной короны», завершение восьмой очереди микрорайона «Стрижи» – они будут сданы 30 июня 2017 года. В серьезных заделах девятая очередь «Стрижей» – это жилой комплекс «Начало мая» – и вторая очередь «Северной короны».

Сейчас в нашем портфеле порядка 70 % новых проектов, которые начинаем с нуля. Буквально несколько дней назад мы получили разрешение на строительство ЖК «Солнечные часы», готовим к запуску вторую очередь этого ЖК, третью очередь «Северной короны» и на весну 2018 года – еще две площадке в микрорайоне «Стрижи».

Таким образом, мы начинаем новый цикл, много проектов находятся в начальной стадии, что, откровенно говоря, вызывало определенные опасения, однако рынок даже проекты на начальной стадии в нашем исполнении принимает благосклонно.

Отдельный вопрос – о новом проекте ЖК «Солнечные часы». Какова его концепция?

ЖК «Солнечные часы» строится на очень тяжелом по объему расселения участке с ветхим жильем. Это печально знаменитая площадка, которую выиграла в свое время известная в городе компания, но потом решила ее не осваивать. Был проведен повторный конкурс, мы получили право на строительство и уже начали первую очередь.

Это уникальный жилой комплекс. Уникальный, поскольку при его проектировании нам пришлось принять целый ряд нестандартных решений. Первое: мы решили сделать ЖК по образцу классических «Стрижей», но с потолками высотой 2,5 м. Второе: не 100 % остекление лоджий, часть будет иметь ограждающие конструкции из кирпича. Спрос на такие решения есть, поскольку меньшая высота потолков приводит к снижению цены, и не все любят остекление в пол.

Квадратный метр в «Солнечных часах» будет стоить дешевле, чем в последующих очередях «Стрижей», но при этом этот комплекс будет наполнен достаточно большим количеством опций, взятых из бизнес-класса. В том числе беспороговое пространство, портальное оформление дверей, конструктивно деавтомобилизированный двор с подъездами, выходящими на наружный фасад дома, дороги и въезды с ул. Кубовой будут обсажены крупномерами, что позволит отсечь зоны автопарковок. Кроме того, здесь мы создали не просто дворовое пространство, а разделили его на две части. Одна часть будет традиционным двором внутри застройки, а другая – вынесена за ее пределы. Это решение подсказал естественный ландшафт местности с 3-метровым каньончиком. Территория вокруг него будет благоустроена и станет общей досуговой зоной для жителей всего комплекса. Здесь будут установлены солнечные часы, которые и дали название всему ЖК. Из двора в эту зону через каньончик будет перекинут мостик. Солнечные часы, кстати, – отсылка к уюту средневековых городов Европы, где возникали регулярные парки с прямыми линиями дорожек, скамейками, цветниками и часто с цветочными или солнечными часами.

На мой взгляд, это интересный проект, наполненный различными опциями, но в то же время доступный по цене. Стартовая цена оставляет 57 тыс. руб. за м2.

Ваша компания не первый раз участвует в программе развития застроенных территорий, связанной с расселением ветхого жилья. Вы видите в таких участках перспективу?

Это категорически перспективно, но очень сложный процесс с огромным количеством неизвестных – на уровне федерального законодательства, ожиданий людей, которых нужно переселить, экономики проекта. Например, даже «Солнечные часы», где площадку еще до начала проекта мы знали вдоль и попрек, оказались чуть тяжелее, чем мы считали. Проблема в том, что на рынке не всегда есть квартиры необходимой площади. И хотя мы не строим дома специально под расселение, но значительная часть жителей остается здесь. Отмечу, что процент асоциальных элементов в бывшем Карьере Мочище невысок, в основном это достойные люди, которые благодаря нашему проекту получили новое современное жилье.

Но даже при всех существующих проблемах расселение ветхого жилья является очень перспективным, поскольку благодаря редевелопменту мы убираем с территории города безобразное, устаревшее морально и физически жилье и создаем новое, комфортное.

На днях президент России Владимир Путин заявил, что проблематика ветхого жилья является приоритетной на всех уровнях власти. И мы не только не планируем отказываться от участиях в программах РЗТ, но и создаем фонд, который будет заниматься сбором информации о существующих в этой сфере проблемах, лучших практиках, наработках и подготовкой соответствующих законодательных инициатив.

Кроме того, свободных участков под застройку в Новосибирске уже нет, поэтому нужно заниматься реновацией территорий, это неизбежно.

Ваша компания отличается тем, что развивает и благоустраивает не только территорию собственно ЖК, но и трансформирует реальность вокруг. Речь о строительстве школы, реконструкции Мочищенского шоссе, создании ТПУ, развитии спортивной инфраструктуры и т.д. Планируется ли дальнейшее участие компании в подобных проектах?

Сейчас мы за свой счет создаем проект реконструкции школы № 51. После подготовки проекта мы будем обращаться к региональным властям за поддержкой. Полным ходом продолжается работа по созданию поликлиники. В текущем году будет завершено проектирование.

Важный момент – улучшение транспортной доступности северных территорий города. В конце I квартала 2017 года ГК «Стрижи» и компания «Энергомонтаж» объединились для реализации проекта по созданию единой комплексной программы развития транспортного каркаса северного направления. К этой работе присоединилась комиссии по городскому хозяйству Совета депутатов и специалистов мэрии Новосибирска. В результате создана целая программа, которая призвана решить все ключевые проблемные вопросы северной части города. Это два переезда, расширение ул. Кедровой, ул. Объединения, организация выездов от ЖК «Северная корона» до ул. Краузе – всего порядка 8–9 пунктов. Причем обозначены сроки.

Проектные работы взяли на себя застройщики. И реализация уже началась. Так, осенью 2017 года компания «Энергомонтаж» должна запустить участок Красного проспекта от ул. Кедровой до ул. Краузе. В 2018 году мы должны сдать в эксплуатацию ул. Декоративный Питомник – от Красного проспекта до ул. Кубовой. Улица будет строиться исключительно за счет средств ГК «Стрижи». В 2017 году мэрия запустит общественный транспорт по участку Красного проспекта с захватом ЖК «Северная корона». Это глобальной проект, мы сейчас концентрируем нам нем все свои силы и финансовые ресурсы.

Однако мы не забываем и о развитии спорта. Сейчас завершаем предпроектные проработки единого спорткомплекса – бассейн и ледовое поле под одной крышей. Стоимость объекта велика. Я веду предварительные консультации с банками, есть принципиальное согласие на финансирование этого проекта. Планируем уже в текущем году приступить к проектированию объекта. Также в 2017 году мы построим здание лыжной базы в «Стрижах».

Информация о застройщике:

Лого Название Адрес Объекты
«Стрижи» ГК «Стрижи» ГК
ул. Красный проспект, 44, ул. Кубовая, 112
(383) 311-05-05

Дата публикации:

Среда, 31 мая 2017

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.